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资讯 商业运营稳健增长，多架构 REITs 打通资管循环
新城控股（601155.SH）
2026 年 08 月 27 日
——公司信息更新报告
投资评级：买入（维持）
2026/8/26
| 当前股价(元) | 11.79 |
| 一年最高最低(元) | 18.35/10.00 |
| 总市值(亿元) | 265.94 |
| 流通市值(亿元) | 265.94 |
| 总股本(亿股) | 22.56 |
| 流通股本(亿股) | 22.56 |
| 近3个月换手率(%) | 56.71 |
股价走势图
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《商管收入双位数增长，融资成本明显 下 降 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2025.9.1
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 业绩符合预期，商业运营稳健增长
新城控股发布 2026半年报，公司商管经营表现优秀。我们预计 2026-2028年归母净利润分别为 11.2、16.1、24.3 亿元，EPS 分别为 0.50、0.72、1.08 元，当前股价对应 PE 分别为 23.8、16.5、11.0 倍，公司商管业务势头较好，看好后续盈利能力回升，维持“买入”评级。
⚫ 商业运营板块逆势稳健增长，出租率稳定提升
2026年上半年吾悦商管商业运营总收入达71.12亿元，同比增长2.42%，运营持续贡献稳定现金流，构筑穿越周期核心优势。截至 26 半年度末，公司在全国147个城市布局 212 座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达 181 座，较 2025年末提升3 座；开业面积达 1675.31 万平方米，出租率达 98.35%，较 2025 年末提升 0.46pct。2026上半年，公司吾悦广场总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长 0.97%。⚫ 开发业务持续收缩
公司实现合同销售面积 102.48 万平方米，同比下降23.24%；完成合同销售金额63.57 亿元，同比下降38.46%。公司实现75.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 118.45%。2026 上半年末，公司报表存货规模 647.96 亿元，较25年末下降 62.55亿元。2026上半年公司共计完成超1 万套物业的高品质交付。⚫ 有息负债规模保持稳定，多架构 REITs打开资管循环路径
截至 2026上半年末，公司有息负债余额 519.41亿元，主要以银行贷款为主，占比 ；在手货币资金 亿元，较 年末增长 ； 公司新增经营性物业贷约 70亿元，经营活动现金流量净额 8.24亿元。2026上半年，公司成功完成商业不动产 REITs申报，拟选取天宁吾悦广场项目及启东吾悦广场项目作为底层不动产项目；同时公司上半年完成了全国首单消费类机构间 REITs 扩募发行，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”首次扩募成功，扩募资产规模为 21.46亿；扩募后整体资产总规模达32.10亿元，产品期限约 30年。
⚫ 风险提示：房地产行业销售持续下行；房地产融资收紧；线下消费大幅下行。 财务摘要和估值指标
| 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入(百万元) | 88,999 | 53,012 | 42,614 | 35,570 | 34,898 |
| YOY(%) | -25.3 | -40.4 | -19.6 | -16.5 | -1.9 |
| 归母净利润(百万元) | 752 | 680 | 1,118 | 1,614 | 2,428 |
| YOY(%) | 2.1 | -9.6 | 64.4 | 44.4 | 50.4 |
| 毛利率(%) | 19.8 | 27.4 | 31.1 | 37.7 | 40.3 |
| 净利率(%) | 0.8 | 1.3 | 2.6 | 4.5 | 7.0 |
| ROE(%) | 0.9 | 0.6 | 1.4 | 2.2 | 3.2 |
| EPS(摊薄/元) | 0.33 | 0.30 | 0.50 | 0.72 | 1.08 |
| P/E(倍) | 35.3 | 39.1 | 23.8 | 16.5 | 11.0 |
| P/B(倍) | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
附：财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 流动资产 | 152678 | 112273 | 67573 | 92213 | 70990 |
| 现金 | 10296 | 6803 | 4261 | 3557 | 3490 |
| 应收票据及应收账款 | 567 | 510 | 244 | 414 | 222 |
| 其他应收款 | 32720 | 25861 | 21230 | 18078 | 20487 |
| 预付账款 | 2794 | 1941 | 1865 | 1312 | 1805 |
| 存货 | 97008 | 71050 | 34423 | 63804 | 40393 |
| 其他流动资产 | 9292 | 6107 | 5550 | 5049 | 4593 |
| 非流动资产 | 154514 | 153370 | 152011 | 151347 | 150210 |
| 长期投资 | 20991 | 19747 | 18273 | 16753 | 15261 |
| 固定资产 | 2222 | 1893 | 1999 | 2249 | 2689 |
| 无形资产 | 1045 | 893 | 813 | 729 | 556 |
| 其他非流动资产 | 130256 | 130838 | 130926 | 131617 | 131703 |
| 资产总计 | 307193 | 265643 | 219584 | 243561 | 221200 |
| 流动负债 | 167745 | 132321 | 88015 | 114485 | 94848 |
| 短期借款 | 364 | 124 | 5015 | 8377 | 12713 |
| 应付票据及应付账款 | 45690 | 36810 | 7772 | 28435 | 7300 |
| 其他流动负债 | 121691 | 95387 | 75228 | 77673 | 74835 |
| 非流动负债 | 56775 | 55791 | 52974 | 48687 | 43266 |
| 长期借款 | 41662 | 38226 | 34832 | 29943 | 23892 |
| 其他非流动负债 | 15113 | 17564 | 18142 | 18744 | 19374 |
| 负债合计 | 224520 | 188112 | 140988 | 163172 | 138114 |
| 少数股东权益 | 21804 | 15933 | 15880 | 16059 | 16329 |
| 股本 | 2256 | 2256 | 2256 | 2256 | 2256 |
| 资本公积 | 1892 | 1942 | 1942 | 1942 | 1942 |
| 留存收益 | 55944 | 56624 | 57689 | 59482 | 62179 |
| 归属母公司股东权益 | 60869 | 61598 | 62716 | 64329 | 66757 |
| 负债和股东权益 | 307193 | 265643 | 219584 | 243561 | 221200 |
| 现金流量表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 经营活动现金流 | 1512 | 1425 | 2011 | 2113 | 2307 |
| 净利润 | 720 | 444 | 1065 | 1793 | 2697 |
| 折旧摊销 | 239 | 188 | 233 | 198 | 226 |
| 财务费用 | 3311 | 3248 | 3270 | 3100 | 3141 |
| 投资损失 | -320 | 190 | 198 | 233 | 47 |
| 营运资金变动 | -4999 | -4513 | -2861 | -3511 | -4033 |
| 其他经营现金流 | 2562 | 1868 | 107 | 300 | 228 |
| 投资活动现金流 | 1350 | 1079 | 1278 | 329 | 1026 |
| 资本支出 | 1903 | 297 | 618 | 568 | 544 |
| 长期投资 | 1176 | 310 | 1474 | 1519 | 1492 |
| 其他投资现金流 | 2077 | 1065 | 422 | -622 | 78 |
| 筹资活动现金流 | -9088 | -4622 | -10602 | -6569 | -7706 |
| 短期借款 | -900 | -240 | 4890 | 3362 | 4336 |
| 长期借款 | 5366 | -3435 | -3394 | -4890 | -6051 |
| 普通股增加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 资本公积增加 | 40 | 49 | 0 | 0 | 0 |
| 其他筹资现金流 | -13594 | -996 | -12098 | -5041 | -5991 |
| 现金净增加额 | -6226 | -2118 | -7313 | -4127 | -4373 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
| 利润表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入 | 88999 | 53012 | 42614 | 35570 | 34898 |
| 营业成本 | 71373 | 38478 | 29374 | 22150 | 20839 |
| 营业税金及附加 | 2313 | 2989 | 2131 | 2134 | 2094 |
| 营业费用 | 3965 | 1844 | 1491 | 1423 | 1396 |
| 管理费用 | 2758 | 2613 | 2045 | 1779 | 1745 |
| 研发费用 | 7 | 0 | 5 | 3 | 2 |
| 财务费用 | 3311 | 3248 | 3270 | 3100 | 3141 |
| 资产减值损失 | -2018 | -1151 | -1278 | -1067 | -1047 |
| 其他收益 | 10 | 18 | 71 | 85 | 94 |
| 公允价值变动收益 | 71 | 146 | 141 | 156 | 171 |
| 投资净收益 | 320 | -190 | -198 | -233 | -47 |
| 资产处置收益 | -1 | -1 | -2 | -2 | -2 |
| 营业利润 | 2972 | 2161 | 2654 | 3598 | 4535 |
| 营业外收入 | 177 | 194 | 218 | 217 | 201 |
| 营业外支出 | 242 | 280 | 211 | 229 | 241 |
| 利润总额 | 2906 | 2075 | 2662 | 3586 | 4496 |
| 所得税 | 2186 | 1631 | 1597 | 1793 | 1798 |
| 净利润 | 720 | 444 | 1065 | 1793 | 2697 |
| 少数股东损益 | -32 | -236 | -53 | 179 | 270 |
| 归属母公司净利润 | 752 | 680 | 1118 | 1614 | 2428 |
| EBITDA | 5608 | 4590 | 4246 | 5283 | 6293 |
| EPS(元) | 0.33 | 0.30 | 0.50 | 0.72 | 1.08 |
| 主要财务比率 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 成长能力 | |||||
| 营业收入(%) | -25.3 | -40.4 | -19.6 | -16.5 | -1.9 |
| 营业利润(%) | -33.6 | -27.3 | 22.8 | 35.5 | 26.0 |
| 归属于母公司净利润(%) | 2.1 | -9.6 | 64.4 | 44.4 | 50.4 |
| 获利能力 | |||||
| 毛利率(%) | 19.8 | 27.4 | 31.1 | 37.7 | 40.3 |
| 净利率(%) | 0.8 | 1.3 | 2.6 | 4.5 | 7.0 |
| ROE(%) | 0.9 | 0.6 | 1.4 | 2.2 | 3.2 |
| ROIC(%) | 1.1 | 0.8 | 1.3 | 2.1 | 3.0 |
| 偿债能力 | |||||
| 资产负债率(%) | 73.1 | 70.8 | 64.2 | 67.0 | 62.4 |
| 净负债比率(%) | 60.7 | 67.6 | 66.5 | 65.7 | 63.2 |
| 流动比率 | 0.9 | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.7 |
| 速动比率 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.2 | 0.3 |
| 营运能力 | |||||
| 总资产周转率 | 0.3 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 |
| 应收账款周转率 | 144.4 | 99.0 | 114.1 | 109.1 | 110.7 |
| 应付账款周转率 | 1.6 | 0.9 | 1.3 | 1.2 | 1.2 |
| 每股指标(元) | |||||
| 每股收益(最新摊薄) | 0.33 | 0.30 | 0.50 | 0.72 | 1.08 |
| 每股经营现金流(最新摊薄) | 0.67 | 0.63 | 0.89 | 0.94 | 1.02 |
| 每股净资产(最新摊薄) | 26.99 | 27.31 | 27.80 | 28.52 | 29.60 |
| 估值比率 | |||||
| P/E | 35.3 | 39.1 | 23.8 | 16.5 | 11.0 |
| P/B | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 |
| EV/EBITDA | 17.6 | 20.7 | 22.3 | 18.1 | 15.2 |
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数(北交所基准指数为北证50指数)、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
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