单月销售降幅扩大，待售三年以下面积同比下降

房地产

2026年10月19日

——行业点评报告

投资评级：看好（维持）

齐东（分析师）

胡耀文（分析师）

行业走势图

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证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

● 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长

国家统计局发布2026年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积5.65亿平，同比 -13.2% （1-8月 -12.1% ），其中商品住宅销售面积同比 -13.8% ；1-9月商品房销售额5.38万亿元，同比 -13.9% （1-8月 -13.0% ），其中商品住宅销售额同比下降 13.7% ；1-9月商品房销售均价约9525元/平，同比约 -0.8% ，环比 +0.1% 。9月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比 -20.7% 和 -20.1% ，单月降幅较8月分别扩大5.9pct和8.0pct，8月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有所加大。库存端，9月末新建商品房待售面积7.48亿平，同比 -1.5% ，其中待售3年以下面积同比 -5.0% ，去库存政策效果延续。1-9月二手房交易网签面积6.17亿平，同比 +10.7% ，二手韧性显著强于新房。

- 单月开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大

2026 年 1-9 月，全国房屋新开工面积 3.40 亿平，同比 -24.9%（1-8 月 -24.8%），其中住宅新开工同比 -25.4%；9 月单月新开工面积同比 -25.6%，降幅较 8 月（-30.9%）收窄 5.3pct，新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-9 月宅地成交面积同比 -22%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-9 月房屋竣工面积 2.33 亿平，同比 -25.1%（1-8 月 -23.7%），降幅扩大 1.4pct；9 月单月竣工面积同比 -36.4%，较 8 月（-28.4%）进一步扩大 8.0pct，竣工端此前收窄的积极迹象再度被逆转，且竣工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。

● 开发投资额降幅扩大，资金面结构性分化

2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比 -20.6%（1-8 月 -19.9%），降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比 -20.5%；9 月单月开发投资额同比 -26.3%，较 8 月（-25.5%）扩大 0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至 7.4pct（1-8 月为 7.8pct）。1-9 月房地产开发企业到位资金 5.68 万亿元，同比 -21.6%（1-8 月 -21.0%），其中分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 -33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%，资金面内部继续分化。

● 投资建议

整体房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9月销售端单月降幅重新走扩，投资端降幅仍扩大，积极信号来自新房库存连续去化（待售3年以下面积-5.0%）、9月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房成交延续正增长。展望四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

● 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。

目录

1、单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长……3

2、开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大……4

3、房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大……5

4、国内贷款资金降幅扩大，资金面结构性分化……5

5、投资建议……7

6、风险提示……7

图表目录

图1：2026年1-9月商品房销售面积同比下降 13.2% ……3

图2：2026年1-9月商品房销售金额同比下降 13.9% ……3

图3：2026年1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 -12.9% 、 -13.3% 、 -12.3% 、 -21.9% .3

图4：2026年9月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比 +6.9% 、 -19.4% 、 -16.3% ……4

图5：2026年1-9月房地产开竣工面积分别同比下降 24.9% 和 25.1% ……4

图6：2026年1-9月房地产开发投资额同比下降 20.6% ……5

图7：2026年1-9月房地产开发企业到位资金同比下降 20.6% ……6

图8：2026年1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 -33.1% 、 -21.4% 、 -14.8% 、 -22.1% ……6

图9：我们测算2026年9月居民购房首付比例约 67% ……7

1、单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长

国家统计局发布2026年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积5.65亿平，同比 -13.2% （1-8月 -12.1% ），其中商品住宅销售面积同比 -13.8% ；1-9月商品房销售额5.38万亿元，同比 -13.9% （1-8月 -13.0% ），其中商品住宅销售额同比下降 13.7% ；1-9月商品房销售均价约9525元/平，同比约 -0.8% ，环比 +0.1% 。9月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比 -20.7% 和 -20.1% ，单月降幅较8月分别扩大5.9pct和8.0pct，8月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有所加大。库存端，9月末新建商品房待售面积7.48亿平，同比 -1.5% ，其中待售3年以下面积同比 -5.0% ，去库存政策效果延续。1-9月二手房交易网签面积6.17亿平，同比 +10.7% ，二手韧性显著强于新房。

2、开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大

2026 年 1-9 月，全国房屋新开工面积 3.40 亿平，同比 -24.9%（1-8 月 -24.8%），其中住宅新开工同比 -25.4%；9 月单月新开工面积同比 -25.6%，降幅较 8 月（-30.9%）收窄 5.3pct，新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-9 月宅地成交面积同比 -22%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-9 月房屋竣工面积 2.33 亿平，同比 -25.1%（1-8 月 -23.7%），降幅扩大 1.4pct；9 月单月竣工面积同比 -36.4%，较 8 月（-28.4%）进一步扩大 8.0pct，竣工端此前收窄的积极迹象再度被逆转，且竣工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。

3、房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大

2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比 -20.6%（1-8 月 -19.9%），降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比 -20.5%；9 月单月开发投资额同比 -26.3%，较 8 月 (-25.5%) 扩大 0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至 7.4pct（1-8 月为 7.8pct），负反馈边际趋缓但仍处高位。

4、国内贷款资金降幅扩大，资金面结构性分化

2026年1-9月，房地产开发投资额5.34万亿元，同比 -20.6% （1-8月 -19.9% ），降幅扩大0.7pct，其中住宅开发投资同比9月单月开发投资额同比 -26.3% ，较8月 (-25.5%) 扩大0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至7.4pct(1-8月为7.8pct)，负反馈边际趋缓但仍处高位。1-9月房地产开发企业到位资金5.68万亿元，同比 -21.6% （1-8月 -21.0% )，其中分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 -33.1% 、 -21.4% 、 -14.8% 、 -22.1% ，资金面内部继续分化：9月单月国内贷款同比 -31.2% （8月 -44.0% ）大幅收窄12.8pct、定金及预收款同比 -14.8% （8月 -18.1% ）亦有收窄，但个人按揭贷款单月同比 -19.5% 较8月 (-13.0%) 降幅扩大6.5pct、自筹资金单月降幅亦走扩，信贷与按揭支持出现结构性再分化。

5、投资建议

整体房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9月销售端单月降幅重新走扩，投资端降幅仍在扩大，积极信号来自新房库存连续去化（待售3年以下面积-5.0%）、9月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房成交延续正增长。展望四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

6、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

(2) 开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。

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