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资讯 天津出台销售制度改革实施意见，累计五城市落地
房地产
2026年10月11日
——行业周报
投资评级：看好（维持）
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
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证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
● 天津出台销售制度改革实施意见，累计五城市落地
“8·28一揽子新政”出台后，目前已经有5个城市出台配套执行细则，预计后续更多城市将跟进出台。本次政策后，房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
● 政策端：本周政策较少，主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策，主要以地方政策为主。（1）10月10日，天津市住房城乡建设委、市规划资源局、天津金融监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，涵盖6个方面内容。（2）10月10日，河南省省直机关住房资金管理中心发布通知，新增物业费、取暖费、车位管理费及购房契税提取业务，物业费年度提取额度最高4300元，公积金最高贷款额度由120万元调整为130万元。（3）10月10日，据深圳市住房和建设局消息，深圳市住房公积金中心起草了《关于支持装修住房提取住房公积金等有关事项的通知（征求意见稿)》，公开向社会各界征求意见。《通知》明确，职工家庭可就其在本市拥有的一套住房，申请提取公积金用于装修，提取额度不超过25万元。
● 市场端：新房单周成交都有所下降，二手房同比增长
销售端：2026年第41周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）109.7万平米，单周同比下降1.2%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7219.8万平米，累计同比下降5.8%。2026年第41周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）87.8万平米，单周同比增长5.4%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）6514.6万平米，累计同比增长1.4%。
投资端：2026年第41周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2402.5万平米，单周同比增长 65.4% ；2026年前41周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8.34亿平米，累计同比下降 10.6% 。全国100大中城市土地成交楼面价为1732.8元/平米，同比下降 26.1% ；土地成交平均溢价率为 4.9% （4周移动平均）；土地成交总价522.8亿元，同比增长 22.2% 。
价格端：2026年第41周，冰山100指数为9654，周环比-0.16%，周同比-8.2%。
● 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
目录
1、本周地产政策主要以地方政策为主....3
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长....4
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降1.2%....4
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长5.4%....5
3、投资端：100大中城市单周土地成交量增长....7
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降....9
5、投资建议：维持行业“看好”评级....10
6、风险提示....10
图表目录
图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 1.2% 4 图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 24.9% 5 图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 5.4% 5 图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 15.1% 6 图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比增长 65.4% 7 图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比下降8 图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比增长8 图8：冰山100指数单周同比 -8.2% 9 图9：冰山100指数单周环比 -0.16% 9
表1：本周地产政策主要以地方政策为主....3
表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 5.8% ....4
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3% ....4
表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.4% ....5
表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6% ....6
表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 10.6% ....7
表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 4.9% ....7
1、本周地产政策主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策，主要以地方政策为主。继北京、上海、广州、武汉后，天津出台《关于完善商品住房销售制度的通知》，为出台该实施意见的第五个城市。
地方政策：
（1）10月10日，天津市住房城乡建设委、市规划资源局、天津金融监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，涵盖6个方面内容。
（2）10月10日，河南省省直机关住房资金管理中心发布通知，新增物业费、取暖费、车位管理费及购房契税提取业务，物业费年度提取额度最高4300元，公积金最高贷款额度由120万元调整为130万元。
（3）10月10日，据深圳市住房和建设局消息，深圳市住房公积金中心起草了《关于支持装修住房提取住房公积金等有关事项的通知（征求意见稿)》，公开向社会各界征求意见。《通知》明确，职工家庭可就其在本市拥有的一套住房，申请提取公积金用于装修，提取额度不超过25万元。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
| 出台时间 | 政策内容 |
| 2026-9-22 | 10月10日,天津市住房城乡建设委、市规划资源局、天津金融监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见,涵盖6个方面内容。 |
| 2026-9-23 | 10月10日,河南省省直机关住房资金管理中心发布通知,新增物业费、取暖费、车位管理费及购房契税提取业务,物业费年度提取额度最高4300元,公积金最高贷款额度由120万元调整为130万元。 |
| 2026-9-24 | 9月24日,北京市住建委等4部门联合发布商品住房销售制度改革实施意见,明确8月28日后新供地项目预售须主体结构封顶,优先选择现房销售,购房定金不超过总房价款1%,土地出让价款首付不低于50%、余款两年内缴清不计利息。 |
资料来源：观点网、开源证券研究所
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 1.2%
根据房管局数据，2026年第41周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）109.7万平米，单周同比下降1.2%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7219.8万平米，累计同比下降5.8%。
表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降5.8%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国30城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国30城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W37 | 2026-09-06 | 2026-09-12 | 139.5 | -6.4% | 6590.6 | -6.1% |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 153.1 | -5.5% | 6743.7 | -6.1% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 175.5 | -17.1% | 6919.2 | -6.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 190.8 | 16.5% | 7110.1 | -5.9% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 109.7 | -1.2% | 7219.8 | -5.8% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据, 2026 年第 41 周, 一线城市新房单周成交面积 (网签口径) 34.3 万平米, 单周同比增长 24.9%; 一线城市新房累计成交面积 (网签口径) 2015.6 万平米, 累计同比增长 1.3%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.3%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 一线城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W37 | 2026-09-06 | 2026-09-12 | 51.8 | 14.2% | 1824.0 | 1.0% |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 48.7 | -0.5% | 1872.6 | 0.9% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 51.1 | -16.4% | 1923.7 | 0.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 57.6 | 25.7% | 1981.3 | 1.0% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 34.3 | 24.9% | 2015.6 | 1.3% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长 5.4%
根据房管局数据, 2026 年第 41 周, 全国 15 城二手房单周成交面积 (网签口径) 87.8 万平米, 单周同比增长 5.4%; 全国 15 城二手房累计成交面积 (网签口径) 6514.6 万平米, 累计同比增长 1.4%。
表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.4%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国15城市二手单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国15城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W37 | 2026-09-06 | 2026-09-12 | 147.8 | -5.6% | 6028.5 | 1.3% |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 165.1 | 7.7% | 6193.6 | 1.5% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 141.0 | -12.0% | 6334.5 | 1.1% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 92.3 | 17.3% | 6426.8 | 1.3% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 87.8 | 5.4% | 6514.6 | 1.4% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第41周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）23.3万平米，单周同比增长15.1%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1711.5万平米，累计同比增长1.6%。
表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.6%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市(北京及深圳)二手单周(万平米) | 单周同比 | 一线城市(北京及深圳)累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W37 | 2026-09-06 | 2026-09-12 | 42.5 | 2.9% | 1573.5 | 1.6% |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 45.9 | 2.2% | 1619.3 | 1.6% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 39.9 | -7.5% | 1659.2 | 1.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 28.9 | 2.5% | 1688.1 | 1.4% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 23.3 | 15.1% | 1711.5 | 1.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、投资端：100 大中城市单周土地成交量增长
2026 年第 41 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 2402.5 万平米，单周同比增长 65.4%；2026 年前 41 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 8.34 亿平米，累计同比下降 10.6%。
表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 10.6%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 100大中城市成交地 块规划建面(万平米) | 单周同比 | 累计成交地块规划建 面(亿平米) | 累计同比 |
| 2026W37 | 2026-09-05 | 2026-09-12 | 1770.0 | -15.6% | 7.44 | -11.0% |
| 2026W38 | 2026-09-12 | 2026-09-19 | 2074.7 | 15.4% | 7.65 | -10.4% |
| 2026W39 | 2026-09-19 | 2026-09-26 | 2282.2 | -8.0% | 7.87 | -10.3% |
| 2026W40 | 2026-09-26 | 2026-10-03 | 2264.8 | -43.7% | 8.10 | -11.8% |
| 2026W41 | 2026-10-03 | 2026-10-10 | 2402.5 | 65.4% | 8.34 | -10.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 41 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 1732.8 元/平米，同比下降 26.1%；土地成交平均溢价率为 4.9%（4 周移动平均）；土地成交总价 522.8 亿元，同比增长 22.2%。
表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 4.9%
| 周数 | 成交楼面价(元/平米)(4周移动平均) | 单周同比 | 成交土地总价(亿元) | 单周同比 | 平均溢价率(4周移动平均) |
| 2026W37 | 2248.0 | 97.2% | 594.3 | 66.5% | 6.3% |
| 2026W38 | 2021.0 | 10.3% | 290.8 | 27.3% | 7.0% |
| 2026W39 | 1986.3 | -51.7% | 230.9 | -55.6% | 6.7% |
| 2026W40 | 2028.3 | 56.0% | 530.1 | -12.2% | 4.8% |
| 2026W41 | 1732.8 | -26.1% | 522.8 | 22.2% | 4.9% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 8 月以来，核心城市土拍次数减少，本周我们跟踪到苏州、福州有土地成交：
（1）10月10日，苏州4宗涉宅用地出让，总土地出让面积105210.20平方米，总规划建筑面积130863.08平方米，总起始价10.95亿元。4宗地块均以起始价成交，共收金10.95亿元，溢价率均为0.00%。
（2）10月10日，福州长乐区举行2026年第三次土地拍卖，福州市园开安筑建设有限公司以底价19750万元竞得航城街道2026航拍-4号地块，面积33.02亩，按容积率上限2.2测算楼面价4077.24元/ m 2 。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第41周，冰山100指数为9654，周环比-0.16%，周同比-8.2%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
“8·28一揽子新政”出台后，目前已经有5个城市出台配套执行细则，预计后续更多城市将跟进出台。本次政策后，房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
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