银行视角看房贷贴息及央行政策工具加码

银行

2026 年 10 月 11 日

——行业点评报告

投资评级：看好（维持）

刘呈祥（分析师）

liuchengxiang@kysec.cn

张意宣（联系人）

zhangyixuan1@kysec.cn

行业走势图

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证书编号：S0790523060002

证书编号：S0790126070044

⚫ 财政贴息政策边际拉动银行新增按揭贷款规模，呵护净息差

规模上，政策有望边际刺激按揭规模。我们尝试对政策实际拉动信贷增量效果进行测算，预期政策实施期内全国住宅销售额与 2026 年销售估计额一致、为 13.2万亿元，另假设符合建筑面积≤120 ㎡且总价≤150万元政策门槛的成交金额占比24%、按揭贷款占比55%、首套房占比 50%及边际转化率20%，中性估计政策可覆盖房贷规模 0.87 万亿元、边际带动净新增按揭贷款 0.17 万亿元。并通过首套房占比与边际转化率的二维敏感性分析，净新增贷款规模约在 700-3150 亿元之间，占存量按揭贷款比例约 0.19%-0.87%。结构上增强银行获客粘性、延缓商转公节奏，对银行按揭余额形成边际保护。

价格上，不会对银行净息差产生负面影响。贴息由财政分担（中央 90%、地方10%），银行按合同利率全额收息，对净息差影响中性偏正面，为资产端收益提供 1个百分点的补息，在行业息差已降至1.41%的背景下构成底线呵护。

⚫ 贴息政策有望改善银行资产质量，但同时需警惕合规风险

财政贴息有改善银行逾期率和不良率指标。2026 年上半年上市银行逾期率与零售不良率整体抬升，政策贴息能直接压降目标客群月供支出，缓解逾期率抬升和不良生成；并且缓释居民提前还贷动作，对不良率形成分母端支撑。但政策期限暂定一年，可能带来需求的短期前置，若政策期结束不续作，可能会带来指标的跳跃。另外，需要防范政策红利下的价格套利、资质套利等违规行为，这对风控资源相对薄弱的中小银行，带来更强的边际约束。

⚫ 结构性货币政策工具加码发力，有望撬动商业银行信贷投放

PSL 利率下调 0.25 个百分点并扩围至“六张网”建设，拉平与政金债融资利率利差，配合新型政策性金融工具扩容，预计可撬动 8 万亿至 11 万亿元总投资，有助于引导国有大行主导的银团贷款入场。随着建设项目进度推进，预期 2027 年行业整体信贷投放规模将同比回暖。

科创技改再贷款额度增至 1.4 万亿元且支持比例提至 100%，为银行锁定确定性利差，激励商业银行加大科创信贷投放，国有大行及头部股份行凭借客群与风控优势受益明显。

⚫ 投资建议：关注国有大行和储备项目充足的区域城商行的投资机会

主线一：国有大型银行，PSL 降息与六网扩围撬动基建与战略项目信贷，银团贷款长期由国有大行主导，政策红利有望优先兑现；科创技改再贷款支持比例再升级，国有大行凭客群基础、风控体系与存量规模占据更大投放份额，规模效应进一步放大。受益标的如工商银行、建设银行、农业银行等；主线二：杭州银行、成都银行，属地项目储备丰富、资源协调与对接效率高，有望在配套融资及后续信贷需求释放中优先获益。

⚫ 风险提示：政策效果测算偏差；贴息政策可持续性；银行风险持续暴露；项目进度不及预期等。

目 录

1、财政贴息政策，边际改善银行基本面 3 1.1、事件背景 3 1.2、对银行业的可能影响 3 1.2.1、边际刺激银行按揭贷款规模 3 1.2.2、呵护银行净息差 5 1.2.3、资产质量边际或有所恢复、逾期率有望改善 6 1.2.4、警惕可能出现的合规风险 7 2、结构性货币政策工具加码发力 7 2.1、事件背景 7 2.2、对银行视角如何看待 8 2.2.1、PSL降息扩围、有望撬动商业银行信贷上量 8 2.2.2、再贷款工具支持力度提高、激励商业银行服务重点领域 8 2.2.3、小结：边际托底信贷，但短期内拉动效果有限 10 3、投资建议 10 4、风险提示 11

图表目录

图1: 2026H1上市银行逾期率整体抬升....6

图2: 2026H1上市银行零售不良率整体抬升....6

图3: 提前还贷叠加存量风险暴露，导致银行按揭不良率整体抬升....7

图4: PSL降息后与政金债融资利率基本持平....8

图5: PSL定向支持基础设施建设....8

图6: 国有大行和头部股份行科创业务领先....9

图7: 上市城农商行仍有息差压力，且零售不良风险持续暴露....10

表1: 929财政贴息政策要点....3

表2: 我们测算政策约覆盖新增投放贷款规模为0.87万亿元，其中带动净新增规模0.17万亿元....3

表3: 贴息政策对二手房市场覆盖面更广....4

表4: 净新增贷款约在700-3150亿元间....5

表5: 科创技改再贷款支持力度再升级....8

表6: 受益标的一览....11

1、 财政贴息政策，边际改善银行基本面

1.1、 事件背景

2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），自10 月1 日起在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，期限暂定一年。这是中央财政首次对居民商业性个人住房贷款贴息，标志着稳楼市政策从供给侧延伸至需求侧。政策聚焦首套刚需：对新发放商贷购买首套住房、建筑面积 120 平方米以内、总价 150 万元以内的家庭，按贷款本金给予年化 1 个百分点、最长 5 年的贴息，单户上限 100 万元，贴息由中央财政与地方财政按 9:1 分担，规模不设上限、据实结算，借款人“免申即享”。按现行利率水平，相当于首套商贷利率优惠约三分之一，一笔 100 万元贷款累计最多省息近 5万元。

表1：929财政贴息政策要点

数据来源：财政部、开源证券研究所

1.2、 对银行业的可能影响

1.2.1、 边际刺激银行按揭贷款规模

从总量看，财政贴息对按揭投放有边际拉动。根据测算，政策预计覆盖住房按揭贷款规模约 0.87 万亿元，其中真正边际撬动的新增贷款约 0.17 万亿元，占 2026年二季度末个人住房贷款余额 36.29万亿元的比重仅约0.48%。这意味着政策效果更多体现为对特定刚需群体付息成本的结构性减负，而非总量层面的强刺激。

但从结构看，能够增强银行获客粘性和延缓按揭余额萎缩趋势。一方面，贴息资金由财政全额承担、银行零让利经办，在居民提前还贷、银行零售信贷投放乏力的背景下，政策以年化 1%的贴息定向激活首套刚需，为银行提供了高收益、财政增信的优质资产来源，银行获得获客增量并增强客户粘性。另一方面，当前 5 年期以上公积金贷款利率为2.6%，而新发放首套商贷加权平均利率约 3.1%，贴息后居民实际融资成本降至约2.1%，低于公积金利率约 50 个基点。利差倒挂使得新刚需客群用脚投票，一定程度上延缓了商转公的节奏，对银行按揭余额形成边际保护。

表 ：我们测算政策约覆盖新增投放贷款规模为 万亿元，其中带动净新增规模 万亿元

数据来源：中指研究院、国家金融监管总局、国家统计局、开源证券研究所

关于财政贴息政策对银行贷款影响的具体测算框架如下：

政策覆盖贷款规模=全国住宅总销售额×政策门槛覆盖率×按揭贷款占比×首套房占比

净新增贷款规模=政策覆盖贷款规模×边际转化率

基于上述测算公式，我们对所列指标进行估计和假设：

（1）全国住宅总销售额

根据中指研究院统计，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额在 14万亿元左右，其中新建住宅销售额为 7.33万亿元、二手住宅销售额约为 6.67万亿元。

新建住宅方面，2026年1-8月全国新建商品住宅销售额41776亿元，同比-13.1%，假设2026年1-8月销售额占2026年全年销售额占比与2025年水平保持不变，则2026年新建住宅销售额约为 6.32万亿元。二手住宅方面，2026年1-8月网签面积同比增加 10.6%，但9月增长动能放缓、为 4.2%，假设全年增速为8%；价格上，百城二手住宅价格 1-8月累计下跌3.76%，全年估计累计下跌 4%，因此我们预计2026年二手住宅成交额同比增长 4%至 6.9万亿元。综上所述，预期 2026年全国新建住宅和二手住宅总销售额在 13.2万亿元左右。

假设政策实施期（ 年 年 ）内，全国住宅总销售额与 年销售额保持一致、为 万亿元。

（2）符合贴息政策门槛占比

政策对贴息贷款所购买房屋有明确约束，建筑面积不超过 120 平方米，且总价不高于 150 万元。政策受益面或将主要集中于低能级城市及二手房市场。从成交结构来看，二手房市场中符合政策门槛的成交套数占比为 ，成交金额占比为32.0%；新房+二手房整体来看，符合门槛的成交套数占比为 50.6%，成交金额占比为 23.9%。基于成交金额占比情况，我们假设政策门槛的整体覆盖率约为 24%。

表3：贴息政策对二手房市场覆盖面更广

数据来源：中指研究院、开源证券研究所（注：1、新房统计样本为 218 家城市、二手房统计样本为 120 家城市；2、房屋类型为普通住宅；3、统计周期为 2025 年 10 月-2026 年 9 月；4、政策门槛为建筑面积≤120 ㎡且总价≤150 万元）

（3）其他参数设定

①按揭贷款占比：2023 年国家金融监管总局披露当年发放住房按揭贷款 6.4 万亿元，另根据国家统计局披露的同年商品房销售额为 116622 亿元，算出比值为54.88%。我们假设政策实施期内，这一占比保持不变。

②首套房占比：我们假设居民使用商业贷款买房中首套房占比为 50%。

③边际转化率：现实中，相当一部分符合条件的购房行为属于居民既有置业计划，贴息政策仅仅是降低了其付息成本，并未改变购房决策本身。为此，我们引入边际转化率概念，衡量贴息政策真正额外撬动的新增购房需求占政策覆盖贷款规模的比例。假设边际转化率为20%

综上所述，基于测算框架，财政贴息政策出台后预计将覆盖住房按揭贷款规模约 0.87 万亿元，其中由政策贴息真正边际撬动的净新增贷款规模约为 0.17 万亿元。截至 2026年二季度末，我国个人住房贷款余额约为36.29万亿元。以此为基础测算，本次贴息政策对住房按揭贷款总量的边际拉动幅度约为 0.48%，对市场影响相对有限，政策效果更多体现为对特定群体付息成本的结构性减负，而非总量层面的强刺激。

4）敏感性分析

为确保测算结论的稳健性，我们对首套房占比和边际转化率两个关键假设进行二维敏感性分析，净新增贷款规模范围约在 700-3150亿元、占存量按揭贷款比例为0.19%-0.87%。

表4：净新增贷款约在700-3150亿元间

数据来源：开源证券研究所

1.2.2、 呵护银行净息差

贴息政策对银行净息差影响总体中性偏正面。政策核心在于让利主体是财政而非银行：1pct 的贴息由中央财政承担 90%、地方财政承担 10%，银行仍按合同利率全额收取利息，存量按揭定价和新增按揭定价均不受政策挤压，相当于财政为银行资产端收益提供了 1pct的补息。从当前经营环境来看，截止2026 年Q2商业银行息差已运行至 1.41%水平，财政贴息而非银行让利降息对银行息差底线提供呵护，并且房贷业务久期长为银行息差收入构筑坚实底盘。

1.2.3、 资产质量边际或有所恢复、逾期率有望改善

2026 年上半年，上市银行逾期率已上行至 1.49%、零售不良率上行至 1.53%。披露按揭不良明细的样本银行中多数按揭不良率上行 1-82bp 不等，原因在于存量风险暴露推高不良规模（分子），叠加居民提前还贷导致按揭余额净收缩（分母）、被动抬升不良率。

我们认为，贴息政策出台后，能够边际改善银行资产质量状况。就分子而言，年化 1pct 的贴息直接压降了目标客群的月供支出，且随每月还款自动扣减、确定性高，能够缓解逾期率抬升和不良生成。就分母而言，根据前文测算结果，政策对按揭余额的边际拉动有限，但有助于缓释早偿压力，进而对不良率形成分母端的支撑作用。

同时需要警惕政策的连续性。政策期限暂定一年，可能带来需求的短期前置，若 2027 年9月后政策到期不续，可能会带来指标的跳跃。

图3：提前还贷叠加存量风险暴露，导致银行按揭不良率整体抬升

数据来源：Wind、开源证券研究所

1.2.4、 警惕可能出现的合规风险

在政策红利驱动下，仍需警惕两类套利行为。一是价格套利，即通过阴阳合同将成交价压降至 万元红线以下，使不合格房源包装成合规标的。二是资质套利，虚构交易背景、拼凑借款人资质的包装贷，以及利用无真实购房需求的白户充当借款人骗取贴息的职业背债模式等灰色业务，或存在借机抬头的风险。对此，政策已明确由财政部牵头开展联合抽查，对违规银行实施追责乃至业务叫停，这对风控资源相对薄弱的中小银行，带来更强的边际约束。

2、 结构性货币政策工具加码发力

2.1、 事件背景

2026年9月29日，中国人民银行发布公告，宣布在充分发挥存量政策效能的基础上，进一步调整完善四项货币政策工具，具体包括：

一是下调抵押补充贷款（PSL）利率 0.25 个百分点，一年期 PSL 利率从 1.75%降至 1.5%。这是年内第二次下调，意在压降政策性融资成本，激励政策性银行支持实体经济、服务国家战略。

二是扩大PSL支持领域，将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入支持范围。此前，PSL 支持领域主要包括保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等，此次扩围意味着政策性金融资源进一步向新型基础设施和内需领域倾斜。

三是增加科技创新和技术改造再贷款额度 2000亿元，并将支持比例统一从 60%提高至 100%。调增后该项再贷款额度从 1.2 万亿元增至 1.4 万亿元，有助于引导银行加大对中小科技型企业的信贷投放，支持重点领域设备更新投资。

四是增加支农支小再贷款额度 5000 亿元，其中民营企业再贷款额度增加 3000亿元。调增后，支农支小再贷款和再贴现额度合计从 4.35 万亿元增至 4.85 万亿元，民营企业再贷款额度从 1万亿元增至 1.3万亿元。

2.2、 从银行视角如何看待

2.2.1、 PSL降息扩围、有望撬动商业银行信贷上量

2026年，新型政策性金融工具规模由 2025年的 5000亿元扩容至 8000亿元，此次 PSL 降息主要目的或在于拉平其与政金债发行利率的利差，并通过扩大 PSL 覆盖范围，以投放基础货币的形式强化对项目投资的支撑。从运作机制来看，政策性银行通过向项目注入资本金，能够有效改善项目资本结构，从而降低银行面临的信用风险，进而引导以国有大行为主的银团信贷入场。基于这一传导链条，新型政策性金融工具预计可撬动 8 万亿至 11 万亿元的总投资。从节奏上看，随着 2027 年项目开工建设的推进，融资需求有望恢复。鉴于2026年以来银行信贷整体投放力度偏弱，在政策性工具的牵引下，预期 2027年整体信贷投放规模将同比回暖。

、 再贷款工具支持力度提高、激励商业银行服务重点领域

科创技改再贷款扩容且全额报销。从调整幅度看，本次扩容力度虽略低于历次政策调整，但核心关注点在于激励力度加大。资金支持比例提升至100%意味着，商业银行开展科创信贷业务时，只需做好资质审核、风险定价等核心工作，即可锁定R-1.25%的确定性利差收益（R 为对科创企业的贷款利率），资金成本端几乎完全由央行覆盖。有助于提高银行申报和投放科创贷款的动力，增厚银行净息差和优化生息资产结构。

从受益主体看，目前具备申请资格的金融机构共 26 家，涵盖 3 家政策性银行、21 家全国性系统重要性银行，以及恒丰银行、渤海银行。其中，国有大行与头部股份行凭借既有客群基础、风控体系和科创贷款存量规模，已建立起显著的先发优势。此次再贷款支持升级，有望通过低成本资金倾斜进一步放大其规模效应，行业集中度或将继续提升。

表5：科创技改再贷款支持力度再升级

数据来源：中国人民银行、开源证券研究所

图6：国有大行和头部股份行科创业务领先

数据来源：公司财报、开源证券研究所

支农支小再贷款额度扩容，但实际效力取决于银行在收益和风险的权衡。从机制设计看，再贷款采取先贷后借模式，属于典型的被动型货币政策工具，政策效果不取决于央行给多少，而取决于银行用不用。从适用主体看，该工具仅面向地方法人银行，而当前普惠贷款考核已边际松绑，银行不再面临刚性投放压力。同时，小微客群天然的高风险特征决定了其贷款的高定价，这迫使区域银行在保息差、保规模和防风险目标之间做决策判断。因此，银行自身的风险定价能力与客群经营意愿、而非额度本身，或决定政策落地效果。

图7：上市城农商行仍有息差压力，且零售不良风险持续暴露

数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2.3、 小结：边际托底信贷，但短期内拉动效果有限

综合来看，本轮结构性货币政策工具加码对年内信贷总量的催化效果或相对有限。

PSL 降息扩围有助于政策性银行以更低成本推进“六张网”项目投放，撬动配套商业贷款，但项目从审批到形成实际用款需求的传导链条偏长，短期难以显著转化为信贷增量。

科创技改再贷款支持比例上调至100%，有效减少了银行自有资金消耗、增强了投放激励，但具备技术含量与成长性的优质科创项目供给本身有限，额度扩容并不等同于贷款落地，实际规模仍取决于客群拓展与审批节奏。

支农支小再贷款增额重点引导地方法人银行加大小微领域信贷倾斜，但普惠客群单户授信规模偏小、需求分散，且当前银行风险偏好审慎，投放呈现零散化特征，对整体信贷总量的边际拉动效果偏弱。

3、 投资建议

主线一：国有大型银行，PSL 降息与六网扩围撬动基建与战略项目信贷，银团贷款长期由国有大行主导，政策红利有望优先兑现；科创技改再贷款支持比例再升级，国有大行凭客群基础、风控体系与存量规模占据更大投放份额，规模效应进一步放大。受益标的如工商银行、建设银行、农业银行等；主线二：杭州银行、成都银行等，属地项目储备丰富、资源协调与对接效率高，有望在配套融资及后续信贷需求释放中优先获益。

表6：受益标的一览

数据来源：Wind、开源证券研究所（注：1、未评级标的均采用 Wind 一致预期；2、上述盈利预测及估值数据的基准日均为 2026-10-09。）

4、 风险提示

财政贴息政策效果测算假设设定偏差。若实际购房需求转化不及预期或指标假设偏离，测算结果会有偏差。

财政贴息政策的不持续。贴息政策到期后未续期或支持力度退坡，按揭早偿压力与不良率指标可能出现阶段性跳升。

银行资产质量风险持续暴露。若居民收入预期未实质性改善，按揭及零售贷款不良生成率可能继续上行，抵消贴息政策带来的边际修复效果。

六网等基础设施建设项目进度不及预期。若项目审批、落地进度不及预期，政策性工具对商业银行信贷投放的牵引效果将大打折扣。

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