证券研究报告2026/7/27

房地产专题报告— —

城市更新推动高质量发展

徐超证券分析师：

S1190521050001_{分析师登记编号：}

戴梓涵证券分析师：

S1190524110003分析师登记编号：

报告摘要

一、城市发展面临结构性变革。随着我国社会主义市场经济建设的逐步深入和经济发展水平的不断提高，我国城市化进程不断推进。总体上看我国城镇化历程可以分为五个阶段，从1949年至2024年，我国城市数量由132个增加至694个，2025年底常住人口城镇化率为67.89%，比2011年末提高了16.06个百分点，年均提高1.15个百分点。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

二、城市更新政策梳理。城市更新准备阶段（2015-2020年）、城市更新行动实施阶段（2020-2024年）、城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）。2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域首个以五年规划形式出台的国家级专项顶层设计，标志着城市更新由阶段性部署和分领域行动，进一步转入目标量化、任务分解、重大工程牵引和政策机制配套的新阶段。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措，14项重大工程和行动，明确了“十五五”时期城市更新的10项主要指标目标。三、城市更新的模式和资金来源。城市更新模式分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三大类，2026年6月4日住房城乡建设部等三部委联合印发《城市更新统计调查制度》，其中列出城市更新项目的资金来源包括国家预算资金、社会资本和其他三大类。2026年安排中央预算内投资城市更新专项资金规模为970亿元，较2025年增加170亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数约800万户。从2024年起，中央财政按区域对城市给予定额补助。根据中指研究院统计，2025年城市更新相关专项债发行规模超过3500亿元，同比小幅增长约2%，整体延续平稳扩张态势。金融工具创新进一步拓宽城市更新融资渠道。

三、城市更新的模式和资金来源。城市更新模式分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三大类，2026年6月4日住房城乡建设部等三部委 联合印发《城市更新统计调查制度》，其中列出城市更新项目的资金来源包括国家预算资金、社会资本和其他三大类。2026年安排中央预算 内投资城市更新专项资金规模为970亿元，较2025年增加170亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数约800万户。从 2024年起，中央财政按区域对城市给予定额补助。根据中指研究院统计，2025年城市更新相关专项债发行规模超过3500亿元，同比小幅增长 约2%，整体延续平稳扩张态势。金融工具创新进一步拓宽城市更新融资渠道。

四、城市更新工作进展情况。目前多数地区已公布“十五五”期间城市更新规模规划，多数城市明确划定重点更新片区，通过整合空间资源、优化功能布局，实现生产、生活、生态空间的协同升级，更加重视地下管网和生态修复等内容，并兼顾产业升级与文化传承。

五、投资建议。2026年是城市更新行业高质量发展的关键一年，行业底层逻辑从增量开发转向存量运营，去年以来中央层面多次在会议中提及“高质量推进城市更新”，我们预计“十五五”时期我国城市更新行动实施将取得重要进展，进入高质量发展阶段。但目前城市更新工作推进存在资金获取、协调实施落地、产业运营等诸多难点，后续各地也将继续推进城市更新相关政策落地。考虑到城市更新项目改造体量大、周期较长、占用资金量大，对改造主体自身能力提出较高要求，目前民营房企现金流紧张局面有待缓解，我们认为此次推进城市更新高质量发展，利好资金较为充裕、项目经验丰富、具备更多资源优势的国企开发商，尤其是前期已经介入当地城市更新的国企。

六、风险提示：房地产行业下行风险；城市更新的节奏和力度不及预期；房地产政策落地进程不及预期

目录

1、城市发展面临结构性变革 2、城市更新政策梳理 3、城市更新模式和资金来源 4、城市更新工作进展情况 5、城市更新推进的难点 6、投资建议 7、风险提示

1、城市发展面临结构性变革

城镇化水平不断提高，城市规模逐步扩大

随着我国社会主义市场经济建设的逐步深入和经济发展水平的不断提高，我国城市化进程不断推进。总体上看我国城镇化历程可以分为五个阶段：1）1949-1957年起步阶段；2）1958-1978年调整巩固阶段；3）1979-1995年稳步提升阶段；4）1996-2011年快速增长阶段；5）2012年至今为高质量发展阶段，党的十八大确立了以人为本的中国特色新型城镇化发展战略，从1949年至2024年，我国城市数量由132个增加至694个，2025年底常住人口城镇化率为67.89%，比2011年末提高了16.06个百分点，年均提高1.15个百分点。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

1、城市发展面临结构性变革

城镇化水平不断提高，城市规模逐步扩大

据Wind数据，1981-2022年，我国城市建设用地面积从6720平方公里增长至59452平方公里，2010年后增速有所放缓，但仍在持续增长。2026年2月11日自然资源部发布《城镇开发边界管理办法（试行）》，其中提及：“严格城镇开发边界外新增城镇建设用地管控，不得规划新增城镇集中建设用地（含各类开发区、非农产业园区范围内的城镇建设用地）；除国有农（林、牧）场内以及重点项目拆迁配套建设安置居住区等特殊情况外，原则上不得规划新增城镇居住用地。”和“以规划基期年的现状城镇建设用地规模为基数设置城镇开发边界扩展倍数，框定城镇开发边界内的增量用地规模，作为国土空间总体规划的约束性指标。”

2、城市更新政策梳理

城市更新准备阶段（2015-2020年）

2015年中央城市工作会议提出“着力解决城市病等突出问题”“坚持集约发展，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变”，2017年住房城乡建设部提出开展生态修复、城市修补工作，2019年中央经济工作会议首次强调“城市更新”概念，2020年7月国办发布文件，明确老旧小区改造任务、组织实施机制等，8月住建部会同12部门印发《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》，推进完整社区建设。

图表4：2015-2020年中央层面落地城市更新相关实施文件及会议

资料来源：中国政府网，太平洋证券

1、坚持城市体检先行；2、发挥城市更新规划统筹作用；3、强化精细化城市设计引导；4、创新城市 更新可持续实施模式；5、明确城市更新底线要求。 城市更新行动实施阶段（2020-2024年） 2020年10月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建 议》提出实施城市更新行动，2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问 题的通知》。2021年在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，2022年党的二十大报 告指出“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。城市更新进 入实施阶段。

2、城市更新政策梳理

城市更新行动实施阶段（2020-2024年）

2020年10月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出实施城市更新行动，2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。2021年在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，2022年党的二十大报告指出“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。城市更新进入实施阶段。

图表5：2020-2024年中央层面落地城市更新相关实施文件及会议

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

2024年7月二十届三中全会明确提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动”。2025年1月李强主持召开国务院常务会议，研究推进城市更新工作，指出城市更新是扩大内需的重要抓手。5月中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出八项主要任务和六项保障措施，是首个中办、国办层面发布的专门针对城市更新的系统性政策文件，城市更新的顶层设计进一步完善。

图表6：2024年至今中央层面落地城市更新相关实施文件及会议

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

2025年12月的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均提出“高质量推进城市更新”，2025年以来中央出台多项城市更新相关文件，后续城市更新相关政策有望加快推进落实。

图表7：中央层面落地城市更新相关实施文件及会议

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

图表7：中央层面落地城市更新相关实施文件及会议（续）

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

 城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

 2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域首个以五年规划形式出台的国家级专项顶层设计，标志着城市更新由阶段性部署和分领域行动，进一步转入目标量化、任务分解、重大工程牵引和政策机制配套的新阶段。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措，14项重大工程和行动。

图表8：《城市更新“十五五”规划》重点任务

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

 城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

 《规划》明确了“十五五”时期城市更新的10项主要指标目标。有序推进危旧房改造方面，“十五五”时期，城镇危旧房改造数量目标为50万套/间，提出“用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房”，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。城中村改造方面，“十五五”时期城中村改造数量目标4000个，《规划》指出“采用拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，稳步推进城中村更新改造”“持续推动城镇老旧小区改造，重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检”。

图表9：“十五五”期间城市更新主要指标

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

 城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

 《规划》提出“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”“优化保障性住房供给”，预计保障性住房供给将与盘活存量商品房结合，更多城市将收购存量商品房、收购二手房用于保障性住房，并通过改建闲置的商业办公用房、工业厂房等转为保障性住房，配套政策有望进一步完善。此外，提出“因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。”我们预计房企未来项目来源或将更多转向城市更新、旧改、低效用地再开发等领域。

 目标方面，《规划》提出到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础、公共服务、人居环境、新旧动能转换、文化保护和治理水平明显提升；到2035年，城市更新体制机制更加完善，基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。《规划》提出城镇危旧房改造50万套等量化指标，也是首次在全国层面设置量化指标。

 据央视报道，未来5年我国城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中仅地下管网更新就可以拉动投资约5万亿元，再加上老旧小区和城中村改造、历史文化街区保护利用以及完整社区建设等任务，发展空间十分广阔，增长动能持续强劲。

2、城市更新政策梳理

 城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

 2026年6月8日，国务院新闻办公室举行政策例行吹风会，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部和自然资源部从任务部署、资金支持、土地政策、治理机制等方面对《规划》作出进一步解释。吹风会将规划文本中的原则性安排转化为更明确的部门分工和实施路径。住房城乡建设部门负责目标指标、任务部署、体制机制和政策法规建设，发展改革部门将统筹推进“硬投资”和“软建设”，重点支持老旧小区、危旧房和地下管网等重大项目，财政部门侧重不断完善财政支持政策，推动城市更新工作，自然资源部门重点完善存量资源摸排、优化规划管控方式，创新用地支持政策。

图表10：政策例行吹风会释放的实施信息

资料来源：中国政府网，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

 城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

 地方层面，今年以来，多地出台城市更新中长期行动方案或五年专项规划，城市更新配套政策正加速落地。如青海印发《青海省城市更新行动实施方案》，北京印发多项城市更新配套政策，如明确无手续建筑认定处理、明确建设用地功能混合使用允许和禁止兼容内容等要求。

图表11：2025年以来部分省市城市更新、城中村改造相关政策

资料来源：中指研究院，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

 城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）

 据中指研究院监测，2026年初以来，地方层面公开样本中共梳理城市更新相关政策、规划及实施机制59项，其中省级及直辖市层面30项，市级层面29项，地方立法、专项规划和五年行动方案加快推进，城市更新逐步由阶段性专项行动转向常态化制度安排，另外政策可操作性进一步增强，各地围绕项目库、更新单元、规划调整、土地价款、功能转换、混合利用、联合审批、金融支持和运营维护等关键环节加快形成配套政策工具。

2、城市更新政策梳理

北京发布北京市城市更新政策激励工具箱1.0版。

2021年北京出台《北京城市更新行动计划（2021-2025）》,2023年实施《北京市城市更新条例》，2026年1月1日，北京市针对城市更新实践中的堵点难点问题，发布并实施《北京城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，为城市更新工作提供全面系统的政策支撑，政策激励工具箱包括强化建筑指标统筹、支持功能混合和复合利用等7个方面，共75项政策措施、251个典型案例和经验做法，分为全面实施、试点推行、探索研究三大类。

图表13：北京市城市更新政策激励工具箱内容

资料来源：北京市住建部，太平洋证券

2、城市更新政策梳理

广州规划用地政策完善，推进低效楼宇更新提升

2026年，广州城市更新计划预计完成固定资产投资2000亿元。广州将统筹推进老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造、历史文化街区活化、完整社区建设，谋划推进城市更新片区改造，启动谋划“十五五”时期30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区改造，集中力量和资源推进四大重点片区和新模式城中村改造项目。

2026年3月，广州出台《广州市支持高质量城市更新，促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》，将年度城市更新项目和低效用地再开发项目纳入政策支持范围，6月出台《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，政策支持采取局部拆建、外立面整饰、修缮排危、公共空间或环境整治等方式开展更新提升，并支持多元主体参与更新。

图表14：广州2026年上半年城市更新政策发布清单

资料来源：广州市人民政府、广州市住建部，太平洋证券

3、城市更新的模式和资金来源

城市更新模式分为三类。

城市更新模式分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三大类，三种模式在实践中并不是相互分割、完全独立的，一般早期城市更新以拆除重建为主，成熟发展中的城市更新以有机更新和综合整治为主，不同模式分别对应不同的更新运作方式、投融资模式、企业参与方式等。

3、城市更新的模式和资金来源

城市更新模式资金来源。

2026年6月4日住房城乡建设部等三部委联合印发《城市更新统计调查制度》，其中列出城市更新项目的资金来源包括国家预算资金、社会资本和其他资金三大类。

3、城市更新的模式和资金来源

中央财政支持实施城市更新行动。

中央预算内资金是国家财政安排用于固定资产投资的资金，2025年国家发改委设立中央预算内投资城市更新专项，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等城市更新项目建设，其中云南省78个城市危旧住房、棚户区和城镇老旧小区配套基础设施改造项目获得支持，项目总投资76.16亿元，涉及老旧小区3142个、棚户区4191套、危旧住房3883套（间）。安徽省共获得城市更新专项中央预算内投资53.4亿元，资金规模超24年6.6亿元，这笔资金将惠及全省134个老旧小区及棚户区改造项目，主要支持小区内的燃气、排水、供水、供热、供电、消防等基础设施，社区综合服务、便民、文化体育等公共服务设施，以及小区外与城市主干网衔接的道路等城镇基础设施配套项目。

2026年安排资金规模为970亿元，较2025年增加170亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数约800万户。

图表17：中央预算内投资支持城市更新情况

资料来源：中国政府网，太平洋证券

3、城市更新的模式和资金来源

中央财政支持实施城市更新行动。

从2024年起，财政部和住建部启动“中央财政支持实施城市更新行动”示范项目评选机制，通过竞争性选拔方式遴选城市，中央财政按区域对城市给予定额补助。据财政部、住房和城乡建设部今年4月初公布的《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政对入围城市给予定额补助。2026年5月22日，财政部公示了2026年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，晋城、鞍山、长春等15个城市入选。

此外，在“两重”建设中通过超长期特别国债积极支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造，2026年安排资金规模为1600亿元，比上一年增加250亿元。

图表18：中央财政支持实施城市更新行动城市

资料来源：住建部，太平洋证券

3、城市更新的模式和资金来源

房地产相关专项债发行规模保持高位。

2026年一季度新增专项债发行11599.5亿元，同比增长20.8%，为近三年同期最高水平，财政政策加力显现，二季度新增专项债发行9067.9亿元。在新增专项债投向领域中，与房地产相关的领域涉及保障性安居工程、保障性租赁住房、棚改、老旧小区改造、土地储备等领域。

根据中指不完全统计，2025年二季度以来，房地产相关专项债季度发行规模持续超过2000亿元，整体保持高位运行。土地储备、保障性安居工程成为主要增量来源，带动整体规模提升。2026年一季度发行2250亿元，同比增长42%，占新增专项债比重19.4%，维持较高水平。

3、城市更新的模式和资金来源

房地产相关专项债发行规模保持高位。

根据中指研究院统计，2025年城市更新相关专项债发行规模超过3500亿元，同比小幅增长2%，整体延续平稳扩张态势。2026年上半年，城市更新相关专项债超过1800亿元，同比下降约14%。从整体趋势看，在政策持续支持和项目储备逐步完善的背景下，城市更新相关专项债保持较高规模。

2024年监管明确将符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围，为规模放量奠定基础。自2025年一季度以来，城中村改造专项债季度发行规模均保持在200亿元以上。2026年上半年发行规模接近800亿元，达到去年全年的66%，同比增长34%，在城市更新专项债中占比已超过40%，成为最核心的细分领域。

3、城市更新的模式和资金来源

房地产相关专项债发行规模保持高位。

省级层面：北京累计发行城中村改造专项债超过600亿元，规模显著领先，重庆、广东、四川等地发行规模也相对靠前，均已超过100亿元。

城市层面（2026年一季度）：北京发行规模超过180亿元，继续位居全国首位，重庆、广州、东莞等城市发行规模均超过30亿元，形成第二梯队。

专项债投向呈现出明显的向核心城市和重点区域集中的特征。

图表22：2025年以来各省市城中村改造相关专项债券发行情况（亿元）

资料来源：中指研究院，太平洋证券

3、城市更新的模式和资金来源

金融工具创新进一步拓宽城市更新融资渠道。2025年12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施REITs扩围也随之正式“落地”，将商业办公设施和城市更新设施明确列为独立的行业领域，发行范围扩至15大行业。

图表23：基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）

资料来源：中国政府网，太平洋证券

4、城市更新工作进展情况

城市更新工作成效逐步显露。

据住房城乡建设部消息，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，加装电梯1.4万部，改善了居住条件，惠及470多万居民；打造口袋公园4700多个，城市绿道5800多公里，提升了城市人居环境；建设改造地下管网15.6万公里。“十四五”时期，全国累计建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个，更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里。

4、城市更新工作进展情况

城市更新工作成效逐步显露。

“十四五”期间，各地落地城市更新项目，其中老旧小区改造取得规模化成效，聚焦居民急难愁盼问题补齐居住短板。多数省份改造量达数千个甚至上万个，惠及百万级居民，城市更新项目数量与投资体量保持高位运行。

图表25：全国各省“十四五”城市更新完成情况

资料来源：中指研究院，太平洋证券

4、城市更新工作进展情况

上海持续在城市更新领域发力。

据上海市房屋管理局官方公众号，城市更新是上海持续优化城市空间、激活城市活力的核心主线。今年，上海推进城市更新专项规划、城市更新和住房发展“十五五”规划以及《上海市城市更新三年行动计划（2026-2028年）》的编制，推动划定重点更新片区。聚焦低效商办楼宇和商办设施转型升级，截至6月底，商办楼宇更新提升已完工项目13个，建筑面积58万平方米；在建项目37个，建筑面积135万平方米。

在住房更新方面，截至6月底，老旧小区改造完成486.7万平方米，完成全年计划的61%。旧住房成套改造完成15.01万平方米，完成全年计划的75%，受益居民3733户。城中村改造完成全部整体改造项目认定启动，累计动迁村居民5226户。

在保障房建设方面，截至6月底，保障性租赁住房完成新增供应3万套（间），为全年目标计划的60%。新时代城市建设者管理者之家完成新增筹措供应床位约1.6万张，约占全年任务目标的53%。

今年，上海将推进老旧住宅加装、更新电梯，强化房屋全生命周期安全管理。截至6月底，完成电梯更新1.67万台，近三年累计更新2.4万台，惠及居民78.9万户。

4、城市更新工作进展情况

上海持续在城市更新领域发力。

据新华社，7月15日，习近平总书记来到上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区考察调研，听取上海市推进无卫生设施旧房提升改造、历史性解决老城区居民“拎马桶”问题和小区改造介绍。上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区属于典型的旧住房成套改造项目。市民新村居民区位于保屯路211弄，改造前，居住密度极高，每层住着六到十户人家，房屋大多是不成套的一居室、两居室，三至十户共用一套厨房和卫生间。

2022年12月，黄浦区对保屯路211弄小区启动旧住房成套综合改造，采用“抽户+原拆原建”模式，（“原拆原建”模式是不离开老地方，原址住新房，“抽户”模式是在尊重居民意愿的前提下，迁出部分住户并给予相应资金补偿，腾出大约300平方米空间，为留下来的居民优化户型。）让300多户居民原地住进独门独户的新家，配上独用厨卫，同步加装电梯、新建地下车库。保屯路211弄小区也是黄浦区落实上海“两旧一村”实施意见后，首个启动的小梁薄板旧住房成套改造项目。

图表26：上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区改造时间节点

资料来源：解放日报，太平洋证券

4、城市更新工作进展情况

城市更新工作成效逐步显露。

2023年9月28日，保屯路211弄改造工程正式开工。居民完成过渡签约后，黄浦各职能部门压缩审批时限，加快办理立项、规划许可证、施工许可等手续，对符合条件事项实行容缺后补，实现居民搬迁与工程开工无缝衔接。整个项目从签约生效到正式开工仅耗时166天，创下全市旧住房改造项目同类流程的最快纪录。今年春节，300多户保屯路211弄居民陆续拿到新房钥匙，顺利回搬入住。

保屯路211弄项目创造了“五个第一”：成套改造居民参与度第一；大体量旧住房改造项目启动征询至签约生效推进速度第一；100%居民签约完成的速度第一；全市大体量旧住房成套改造项目签约生效后100%搬离速度第一；签约生效至开工时间速度第一。

习近平总书记强调，党中央高度重视城市工作，明确提出要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，改造城市老旧小区是重要一环。工作中要牢固树立和践行正确政绩观，想群众之所想，急群众之所急，制定实施有效的政策举措，坚持久久为功，把老百姓关切的事一件一件办好，持续增进民生福祉。要以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。

4、城市更新工作进展情况

城市更新工作成效逐步显露。

2026年7月22日，住房城乡建设部在上海市召开座谈会，学习贯彻习近平总书记在上海考察时的重要指示精神，全面践行人民城市理念，交流中央城市工作会议部署落实情况，研究高质量推进城市更新工作。会议认为，习近平总书记在上海考察时的重要指示，是对树立和践行正确政绩观学习教育“立党为公、为民造福、科学决策、真抓实干”总要求的生动诠释，是高质量推进城市更新的根本遵循，是推进城市治理体系和治理能力现代化的科学指引，进一步深刻阐明城市建设发展为了谁、依靠谁和建设什么样的城市、怎样建设城市等根本问题，为做好新时代新征程城市工作进一步指明了前进方向、提供了行动指南。座谈会强调重点抓好4方面工作。此次会议上，上海市，江苏、浙江、安徽、福建、山东省住房城乡建设厅以及苏州、温州、芜湖、福州、济南5个城市更新试点城市的与会代表，作了交流发言。

图表27：座谈会强调重点抓好4方面工作

资料来源：住建部，太平洋证券

4、城市更新工作进展情况

城市更新工作规划情况。

目前多数地区已公布“十五五”期间城市更新规模规划，多数城市明确划定重点更新片区，通过整合空间资源、优化功能布局，实现生产、生活、生态空间的协同升级，更加重视地下管网和生态修复等内容，并兼顾产业升级与文化传承。

图表28：部分地区“十五五”城市更新相关规划情况

资料来源：中指研究院，太平洋证券

4、城市更新工作进展情况

城市更新工作成效逐步显露。

企业推进情况：据绿地集团官微消息，2026年5月29日，绿地集团在海南自贸港完成多项签约，分别就海口白水塘产城融合城市更新项目、东方市中心核心区城市更新项目等重大项目，与海垦集团、东方市政府平台等签约合作，将全力加快推进项目落地建设。同时，绿地集团与海控城运集团签约全面战略合作，双方将在城市更新和城市综合开发等多个领域开展长期深度合作，助力海南自贸港构建现代产业体系，提升城市功能品质。其中，海口白水塘项目总用地约1371亩，规划总建筑面积107万平方米，将打造集科创研发、国际贸易等功能于一体的产城融合综合体；东方市中心核心区项目约77亩，涵盖改善型住宅、安置房等业态，计划三个月内启动建设。

6月15日，省长赵龙在福州会见中国铁道建筑集团有限公司总裁、党委副书记裴岷山一行，共同见证福建省政府与中国铁建签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在“十五五”期间进一步深化长期战略合作关系，在现代化综合立体交通网建设、新兴产业培育、海洋经济发展、生态保护修复、城市更新等领域开展多层次、多模式、全方位战略合作，强化资源统筹与要素保障，推动合作项目落地落实，携手开创高质量发展新局面。央企正加速与地方绑定“十五五”城市更新赛道，将城市更新纳入区域整体发展框架。

5、城市更新推进的难点

城市更新资金筹措难度大。城市更新项目通常前期投入资金规模较大，从改造到运营见效时间周期长，现金流回流慢。老旧小区改造、基础设施更新等民生类项目以公益属性为主，市场化融资门槛偏高，多数弱运营、弱现金流项目无法满足融资要求，社会资本参与意愿偏低。在地方土地财政收缩、财政收支承压背景下，项目回款之后，资金压力明显。

城市更新项目实施难度大。城市更新普遍涉及政府、平台公司、开发主体、居民等多方利益，多方主体诉求难以统一，协调难度大，沟通成本高，拉长投资回报周期。

城市更新产业运营难度大。多数区域城市更新项目普遍存在优质产业项目匮乏、招商引资渠道单一的情况，可持续盈利能力不足。如大量老旧工业园、老旧街区改造仅完成外立面翻新、基础设施升级等硬件改造，缺乏系统性的产业规划、业态升级与企业招商培育体系等，可持续发展难度高。

6、投资建议

 2026年是城市更新行业高质量发展的关键一年，行业底层逻辑从增量开发转向存量运营，去年以来中央层面多次在会议中提及“高质量推进城市更新”，我们预计“十五五”时期我国城市更新行动实施将取得重要进展，进入高质量发展阶段。但目前城市更新工作推进存在资金获取、协调实施落地、产业运营等诸多难点，后续各地也将继续推进城市更新相关政策落地。考虑到城市更新项目改造体量大、周期较长、占用资金量大，对改造主体自身能力提出较高要求，目前民营房企现金流紧张局面有待缓解，我们认为此次推进城市更新高质量发展，利好资金较为充裕、项目经验丰富、具备更多资源优势的国企开发商，尤其是前期已经介入当地城市更新的国企。

风险提示

 房地产行业下行风险；

 城市更新的节奏和力度不及预期；

 房地产政策落地进程不及预期

投资评级说明

1、行业评级

看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；

中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间；

看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。

2、公司评级

买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；

增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；

持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；

减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间；

卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。

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