【中金·REITs】本轮修复进度几何？ ——REITs周报（10.19-10.23）

中金研究

行业近况

本周中证REITs全收益指数下跌0.11%，价格指数下跌0.22%。

评论

二级市场本周小幅回落，成交维持活跃。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.31%（仓储物流）、+0.75%（数据中心）、+0.70%（保租房）、-0.05%（市政环保）、-0.17%（零售）、-0.44%（能源）、-0.57%（商办）、-0.64%（产业园）、-0.70%（高速公路），仓储物流、数据中心、保租房板块延续上周涨势，资金或对仓储物流REITs业绩企稳有所预期，上周涨幅不弱的产业园板块则有所回落。本周市场成交维持活跃，全市场日均成交金额4.79亿元、日均换手率0.37%，环比略有上升。

本轮市场修复进度几何？近期大类资产风格切换，估值处于历史相对低位的REITs资产比价优势有所恢复，市场成交量价均有所修复。从时间点来看，数据中心、市政环保、保租房、高速公路板块全收益指数率先于9月2-3日触及阶段性底部，仓储物流、产业园、零售、能源板块均于9月14日触底（与中证REITs全收益指数同步）。截至10月23日，各板块指数相对前低涨幅第一梯队为数据中心（+8.0%）、保租房（+6.0%）与仓储物流（+5.0%）板块，市政环保、零售与能源板块涨幅居中（2.3%~2.6%），产业园、高速公路与商办板块涨幅落后（低于2%）；类似的，各板块利差相对前高（9月初至今高点）压缩较多的为数据中心（31bps）与能源（22bps）板块，仓储物流、市政环保、保租房板块利差压缩幅度居中（13~19bps）。

多数板块利差仍位于历史相对低位。截至10月23日，产权REITs市值加权TTM分派率与10Y国债利差305bps，位于全历史95%分位数；经营权REITs市值加权中债IRR与10Y国债利差370bps，位于全历史63%分位数。分板块来看，除市政环保板块利差为78bps（44%历史分位数）相对较少外，其他板块利差为142~507bps、历史分位数63%~100%，详见图表1。

后续关注：三季报情况；利率变化；供需匹配情况。

风险

项目经营业绩波动超预期；供需匹配不及预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：各板块指数与估值近期表现

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：在途公募REITs项目情况

注：数据截至2026年10月25日 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，国家发改委，中金公司研究部

图表3：机构间REITs项目情况

注：数据截至2026年10月25日 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表4：10月19日至10月23日C-REITs市场情况

注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2026YTD累计可供分派率（年化）基于各REITs2026年二季报披露的本年累计可供分配金额计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2026年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2026年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2026年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2026年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2026年10月16日收盘价作为基准100；2）数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2026年10月23日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2026年10月23日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：近期部分REITs相关政策与新闻动态

注：以上动态依次来源于： https://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7665578/content.shtml； https://beijing.pbc.gov.cn/beijing/132030/132049/4999946/2026102114214670315/index.html； https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2026/art_4e701b22880944b38799ca132532dfbd.html。 资料来源：中国证监会，中国人民银行，中国住建部，中金公司研究部

图表12：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：仓储物流REITs分派率与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：能源REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：消费REITs分派率与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：数据中心REITs分派率与利差走势

注：数据截至2026年10月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2026年10月26日已经发布的《本轮修复进度几何？——REITs周报（10.19-10.23）》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162

蒋雨岑 分析员 SAC 执证编号：S0080525060007 SFC CE Ref：BXP713

黄奕凡  联系人 SAC 执证编号：S0080125070029

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

刘佳妮 分析员  SAC执证编号：S0080520070002 SFC CE Ref：BNJ556

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

杨 冰 分析员，SAC执业证书编号：S0080515120002；SFC CE Ref: BOM868

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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