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资讯 明确基金投资 REITs 按证券投资管理，保障房板块仍领涨
REITs
投资评级：看好（维持）
2026 年 10 月 11 日
行业走势图
相关研究报告
《五单商业不动产 REITs 已申报，保障房板块领涨—行业周报》-2026.9.27
《中海第二单公募REITs申请注册，保障房板块领涨—行业周报》-2026.9.13
《REITs 指数环比下跌，产业园区板块跌幅最大 —行业周报》-2026.9.6
——行业周报
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 中证 REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级
2026 年第 40-41 周，中证 REITs 指数为 695.45，同比下跌 15.88%，双周环比下跌 0.54%。我们认为，近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产 REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒， 分派率与年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。
⚫ 基金投资 REITs按证券投资管理，一级市场持续扩容
2026 年 40-41 周，板块进入政策破冰、供给扩容与二级分化的交织期。10 月 9日证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，明确基金投资REITs 按“证券投资”管理，跳出了此前基金投资基金的各种约束。一级市场持续扩容，银华粤海水务水利 REIT公众发售一日售罄、网下认购 218倍创纪录；汇添富上海地产租赁住房REIT 扩募已申报（拟装浦东保租房）。
⚫ 一周行情：中证 REITs（收盘）指数双周环比下跌0.54%
2026 年第 40-41 周，中证 REITs（收盘）指数为 695.45，同比下跌 15.88%，双周环比下跌 0.54%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 11.54%，同期沪深300 指数累计上涨 8.45%，累计超额收益-19.99%。双周中证 REITs全收益指数946.48，同比下跌10.6%，双周环比下跌 0.25%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.79%，同期沪深300指数累计上涨 8.45%，累计超额收益-10.24%。双周 REITs 市场交易规模成交量达 3.39亿份，同比下降4.24%；成交额达12.9亿元，同比下降 27.53%；区间换手率 0.51%，同比-0.23pct。双周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 双周涨跌幅分别为 0.84%、-0.27%、-0.32%、-1.16%、-0.76%、0.54%、0.01%；一月涨跌幅分别为 2.36%、0.16%、-0.57%、-0.59%、0.65%、1.14%、1.18%。
⚫ 一级跟踪：50只 REITs基金等待上市，发行市场保持活跃
2026 年第 40-41 周，共有 50 只 REITs 基金等待上市，13 只 REITs 基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产 REITs达 28支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批 6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。
⚫ 风险提示：（1）公募REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。
目 录
1、基金投资 REITs 按证券投资管理，一级市场持续扩容....3
2、市场回顾：中证 REITs 指数双周环比下跌 0.54%....4
2.1、中证 REITs（收盘）指数双周环比下跌 0.54%....4
2.2、中证 REITs 全收益指数双周环比下跌 0.25%....5
2.3、双周跟踪：REITs 市场成交量同比下降 4.24%....6
2.4、30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 7.76%....6
3、分板块表现：双周保障房板块仍领涨....7
4、一级跟踪：50 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃....14
5、投资建议：维持行业“看好”评级....16
6、风险提示....16
图表目录
图1: 中证REITs（收盘）指数双周环比下跌0.54%......4
图2: 中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-19.99%......4
图3: 中证REITs全收益指数双周环比下跌0.25%......5
图4: 中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-10.24%......5
图5: REITs市场交易规模成交量同比下降4.24%......6
图6: REITs市场交易规模成交额同比下降27.53%......6
图7: REITs市场区间换手率0.51%，同比-0.23pct......6
图8: 近30日REITs市场交易规模成交总量达34.05亿份，同比下降7.76%......7
图9: 近30日平均区间换手率0.34%，同比下降0.04pct......7
图10: 2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高......8
图11: 保障房REITs双周环比+1.51%（单位：元）......8
图12: 环保类REITs双周环比-0.27%（单位：元）......9
图13: 高速公路类REITs双周环比-0.32%（单位：元）......9
图14: 产业园区类REITs双周环比-1.16%（单位：元）......10
图15: 仓储物流类REITs双周环比-0.76%（单位：元）......10
图16: 能源类REITs双周环比+0.54%（单位：元）......11
图17: 消费类REITs双周环比+0.01%（单位：元）......11
表1: 基金投资REITs按证券投资管理，一级市场持续扩容......3
表2: 第40-41周工银蒙能清洁能源REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅居前......12
表3: 50只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃......14
1、 基金投资 REITs按证券投资管理，一级市场持续扩容
2026 年 40-41 周，板块进入政策破冰、供给扩容与二级分化的交织期。10 月 9日证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，明确基金投资REITs按“证券投资”管理，跳出了此前基金投资基金的各种约束。一级市场持续扩容，银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄、网下认购 218倍创纪录；汇添富上海地产租赁住房 REIT扩募已申报（拟装浦东保租房）。
表1：基金投资REITs按证券投资管理，一级市场持续扩容
| 时间 | 政策 |
| 2026/9/29 | 汇添富上海地产租赁住房REIT扩募项目状态为“已申报”,项目拟发售基金总额37.37亿元,扩募拟装入上海浦东的两个保障性租赁住房项目,合计约20.77万平方米,扩募完成后,基金持有项目将由2个增至4个,总建筑面积升至约29.6万平方米,布局从闵行延伸至浦东。 |
| 2026/10/8 | 银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄,因认购超限提前结束募集,触发末日比例配售,此前网下认购倍数刚创下218.26倍的纪录。 |
| 2026/10/9 | 楚天高速公路主动终止大广北高速公路REITs的申报发行。该项目2025年8月即获交易所受理,推进超一年后选择撤回。 |
| 2026/10/9 | 中国证监会发布《关于就<公开募集证券投资基金运作管理办法(征求意见稿)>及配套规则公开征求意见的通知》,其中第38条明确了基金投资REITs按照证券投资进行管理,跳出了此前基金投资基金的各种约束。 |
资料来源：Wind、新浪财经、开源证券研究所
2、 市场回顾：中证 REITs指数双周环比下跌 0.54%
2.1、 中证 REITs（收盘）指数双周环比下跌 0.54%
2026 年第 40-41 周，中证 REITs（收盘）指数为 695.45，同比下跌 15.88%，双周环比下跌 0.54%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 11.54%，同期沪深 300 指数累计上涨 8.45%，累计超额收益-19.99%。
2.2、 中证 REITs 全收益指数双周环比下跌 0.25%
2026 年第 40-41 周，中证 REITs 全收益指数 946.48，同比下跌 10.6%，双周环比下跌 0.25%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs全收益指数累计下跌 1.79%，同期沪深 300指数累计上涨8.45%，累计超额收益-10.24%。
2.3、 双周跟踪：REITs 市场成交量同比下降 4.24%
2026 年第 40-41 周，REITs 市场交易规模成交量达 3.39 亿份，同比下降 4.24%；成交额达 12.9 亿元，同比下降 27.53%；区间换手率 0.51%，同比-0.23pct。
2.4、 30日数据：REITs市场成交量同比下降 7.76%
从近30日数据来看，过去30成交日REITs市场交易规模成交总量达34.05亿份，同比下降 7.76%；成交总额达 113.46 亿元，同比下降 15.5%；近 30日平均区间换手率 0.34%，同比下降 0.04pct。
3、 分板块表现：双周保障房板块仍领涨
2026 年第 40-41 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 双周涨跌幅分别为 0.84%、-0.27%、-0.32%、-1.16%、-0.76%、0.54%、0.01%；一月涨跌幅分别为 2.36%、0.16%、-0.57%、-0.59%、0.65%、1.14%、1.18%。
2026年第40-41周，工银蒙能清洁能源REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT、浙商沪杭甬 REIT 涨幅靠前，涨幅为 4.15%、2.89%、1.47%；广发成都高投产业园
REIT、创金合信首农REIT、华夏南京交通高速公路REIT跌幅靠前，跌幅为-3.74%、-3.40%、-3.16%。
表2：第 40-41周工银蒙能清洁能源 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT涨幅居前
| 类别 | 基金简称 | 上市时间 | 项目估值(亿元) | 募集份额(亿份) | 收盘价(元) | 中债估值收益率 | 平均估值均价(元) | 一周涨跌幅 |
| 保障房 | 中金厦门安居REIT | 2022-08-31 | 12.14 | 5.00 | 3.95 | 4.18% | 2.43 | 1.28% |
| 红土创新深圳安居REIT | 2022-08-31 | 11.58 | 5.00 | 3.25 | 3.19% | 2.32 | 0.50% | |
| 国泰君安城投宽庭保租房REIT | 2024-01-12 | 30.53 | 10.00 | 3.82 | 4.79% | 3.05 | -0.13% | |
| 华夏基金华润有巢REIT | 2022-12-09 | 11.10 | 5.00 | 2.67 | 4.47% | 2.22 | -0.22% | |
| 华夏北京保障房REIT | 2022-08-31 | 11.51 | 5.00 | 4.04 | 3.65% | 2.30 | 0.20% | |
| 招商基金招商蛇口租赁住房REIT | 2024-10-23 | 12.46 | 5.00 | 3.61 | 3.11% | 2.49 | 1.01% | |
| 汇添富上海地产租赁住房REIT | 2025-03-31 | 12.31 | 5.00 | 3.35 | 3.98% | 2.46 | 2.89% | |
| 华泰苏州恒泰租赁住房REIT | 2025-05-21 | 12.61 | 5.00 | 3.47 | 3.57% | 2.52 | 1.17% | |
| 环保 | 富国首创水务REIT | 2021-06-21 | 17.46 | 5.00 | 3.30 | 1.63% | 3.49 | 0.18% |
| 中航首钢绿能REIT | 2021-06-21 | 0.00 | 1.00 | 11.35 | 4.25% | 0.00 | -2.04% | |
| 银华绍兴原水水利REIT | 2024-11-08 | 15.93 | 6.00 | 3.91 | 2.24% | 2.65 | 1.03% | |
| 高速公路 | 平安广州广河REIT | 2021-06-21 | 96.74 | 7.00 | 6.81 | 13.04% | 13.82 | 0.13% |
| 浙商沪杭甬REIT | 2021-06-21 | 45.63 | 5.00 | 4.76 | 5.96% | 9.13 | 1.47% | |
| 华夏中国交建REIT | 2022-04-28 | 98.32 | 10.00 | 5.80 | 9.34% | 9.83 | -0.46% | |
| 华夏越秀高速REIT | 2021-12-14 | 0.00 | 3.00 | 4.51 | 9.37% | 0.00 | -0.51% | |
| 国金中国铁建REIT | 2022-07-08 | 46.12 | 5.00 | 7.35 | 6.94% | 9.22 | 0.45% | |
| 华泰江苏交控REIT | 2022-11-15 | 28.50 | 4.00 | 5.45 | 7.66% | 7.13 | -0.89% | |
| 中金山东高速REIT | 2023-10-27 | 27.90 | 4.00 | 7.76 | 4.36% | 6.97 | 0.66% | |
| 中金安徽交控REIT | 2022-11-22 | 111.98 | 10.00 | 5.93 | 9.73% | 11.20 | -2.16% | |
| 工银河北高速REIT | 2024-06-28 | 55.18 | 10.00 | 4.22 | 8.43% | 5.52 | 0.17% | |
| 易方达深高速REIT | 2024-03-29 | 21.02 | 3.00 | 5.99 | 4.24% | 7.01 | 0.03% | |
| 招商基金公路高速公路REIT | 2024-11-21 | 37.75 | 5.00 | 7.19 | 4.42% | 7.55 | -0.69% | |
| 华夏南京交通高速公路REIT | 2024-11-01 | 29.96 | 5.00 | 5.27 | 4.85% | 5.99 | -3.16% | |
| 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT | 2024-12-26 | 99.00 | 10.00 | 7.45 | 3.01% | 9.90 | 0.85% | |
| 产业园区 | 东吴苏园产业REIT | 2021-06-21 | 33.50 | 9.00 | 2.36 | 8.07% | 3.72 | -0.38% |
| 博时蛇口产园REIT | 2021-06-21 | 25.28 | 9.00 | 1.42 | 9.41% | 2.81 | 0.35% | |
| 华安张江产业园REIT | 2021-06-21 | 14.70 | 5.00 | 1.88 | 8.71% | 2.94 | -1.31% | |
| 华夏合肥高新REIT | 2022-10-10 | 13.51 | 7.00 | 1.00 | 10.93% | 1.93 | -0.50% | |
| 建信中关村REIT | 2021-12-17 | 30.73 | 9.00 | 1.17 | 8.17% | 3.41 | -3.00% | |
| 国泰君安临港创新产业园REIT | 2022-10-13 | 7.30 | 2.00 | 3.34 | 6.87% | 3.65 | -0.80% | |
| 国泰君安东久新经济REIT | 2022-10-14 | 13.76 | 5.00 | 3.38 | 5.69% | 2.75 | -1.03% | |
| 华夏和达高科REIT | 2022-12-27 | 14.24 | 5.00 | 1.55 | 9.95% | 2.85 | -0.32% | |
| 中金湖北科投光谷REIT | 2023-06-30 | 15.40 | 6.00 | 1.23 | 11.29% | 2.57 | -2.31% | |
| 博时津开科工产业园REIT | 2024-09-19 | 11.99 | 5.00 | 2.42 | 6.23% | 2.40 | -2.11% | |
| 易方达广州开发区高新产业园REIT | 2024-09-23 | 20.10 | 8.00 | 1.11 | 11.45% | 2.51 | -0.71% | |
| 中金联东科技创新产业园REIT | 2024-11-05 | 16.17 | 5.00 | 3.13 | 6.14% | 3.23 | -1.76% | |
| 华泰紫金南京建邺产业园REIT | 2024-12-03 | 10.16 | 4.00 | 2.10 | 6.80% | 2.54 | 0.33% | |
| 中金重庆两江产业园REIT | 2024-12-11 | 10.20 | 4.00 | 2.40 | 5.76% | 2.55 | 0.59% | |
| 广发成都高投产业园REIT | 2024-12-19 | 12.45 | 4.00 | 2.40 | 7.19% | 3.11 | -3.74% | |
| 招商科创孵化器REIT | 2024-12-31 | 10.03 | 3.00 | 1.80 | 10.57% | 3.34 | 0.67% | |
| 华夏金隅智造工场REIT | 2025-02-26 | 11.08 | 4.00 | 2.89 | 4.30% | 2.77 | -0.99% | |
| 中金亦庄产业园REIT | 2025-06-26 | 10.03 | 4.00 | 2.73 | 3.84% | 2.51 | -0.18% | |
| 创金合信首农REIT | 2025-07-25 | 30.66 | 10.00 | 3.38 | 3.99% | 3.07 | -3.40% | |
| 中信建投沈阳国际软件园REIT | 2025-11-06 | 10.26 | 3.00 | 2.54 | 8.52% | 3.42 | -2.53% | |
| 仓储物流 | 中金普洛斯REIT | 2021-06-21 | 53.46 | 15.00 | 2.26 | 7.53% | 3.56 | -3.09% |
| 嘉实京东仓储基础设施REIT | 2023-02-08 | 15.65 | 5.00 | 3.31 | 6.02% | 3.13 | -0.99% | |
| 华夏深国际REIT | 2024-07-09 | 14.88 | 6.00 | 2.57 | 6.76% | 2.48 | -1.08% | |
| 红土创新盐田港REIT | 2021-06-21 | 17.05 | 8.00 | 2.08 | 6.05% | 2.13 | -0.43% | |
| 华泰紫金宝湾物流仓储REIT | 2024-10-29 | 12.17 | 3.00 | 3.18 | 8.01% | 4.06 | -1.40% | |
| 华安外高桥仓储物流REIT | 2024-12-25 | 10.41 | 4.00 | 2.84 | 5.45% | 2.60 | -0.91% | |
| 中航易商仓储物流REIT | 2025-01-24 | 24.35 | 8.00 | 1.98 | 9.11% | 3.04 | 1.12% | |
| 汇添富九州通医药仓储物流REIT | 2025-02-27 | 11.03 | 4.00 | 3.76 | 4.47% | 2.76 | -0.03% | |
| 南方顺丰物流REIT | 2025-04-21 | 30.41 | 10.00 | 3.35 | 5.71% | 3.04 | -1.32% | |
| 中银中外运仓储物流REIT | 2025-07-29 | 10.97 | 4.00 | 3.40 | 5.15% | 2.74 | 0.89% | |
| 华夏安博仓储REIT | 2025-12-19 | 21.71 | 4.00 | 4.55 | 7.31% | 5.43 | -1.11% | |
| 能源 | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 2024-03-28 | 10.33 | 4.00 | 3.75 | 1.69% | 2.58 | -1.21% |
| 中信建投明阳智能新能源REIT | 2024-07-23 | 12.32 | 2.00 | 5.29 | 5.83% | 6.16 | -1.33% | |
| 华夏特变电工新能源REIT | 2024-07-02 | 10.39 | 3.00 | 4.09 | 3.62% | 3.46 | -0.27% | |
| 中信建投国家电投新能源REIT | 2023-03-29 | 71.65 | 8.00 | 9.75 | 4.15% | 8.96 | 0.71% | |
| 鹏华深圳能源REIT | 2022-07-26 | 32.64 | 6.00 | 5.44 | 3.51% | 5.44 | 1.08% | |
| 中航京能光伏REIT | 2023-03-29 | 24.54 | 3.00 | 9.09 | 3.83% | 8.18 | 0.61% | |
| 工银蒙能清洁能源REIT | 2024-12-10 | 10.16 | 2.00 | 4.87 | -1.57% | 5.08 | 4.15% | |
| 华夏华电清洁能源REIT | 2025-08-01 | 15.99 | 5.00 | 4.29 | 2.79% | 3.20 | 0.70% | |
| 华夏中核清洁能源REIT | 2026-02-02 | 12.53 | 3.00 | 6.32 | 3.03% | 4.18 | 0.40% | |
| 消费 | 嘉实物美消费REIT | 2024-03-12 | 10.02 | 4.00 | 3.15 | 2.36% | 2.51 | -1.10% |
| 华夏华润商业REIT | 2024-03-14 | 81.47 | 10.00 | 9.30 | 3.50% | 8.15 | 0.06% | |
| 中金印力消费REIT | 2024-04-30 | 39.59 | 10.00 | 3.84 | 5.19% | 3.96 | -0.08% | |
| 华夏金茂商业REIT | 2024-03-12 | 10.65 | 4.00 | 3.52 | 3.91% | 2.66 | -0.73% | |
| 华安百联消费REIT | 2024-08-16 | 23.32 | 10.00 | 2.55 | 3.62% | 2.33 | -0.55% | |
| 华夏首创奥特莱斯REIT | 2024-08-28 | 19.73 | 8.00 | 4.06 | 2.90% | 2.47 | 0.32% | |
| 华夏大悦城商业REIT | 2024-09-20 | 32.43 | 10.00 | 4.29 | 2.99% | 3.24 | 0.40% | |
| 易方达华威农贸市场REIT | 2025-01-24 | 14.82 | 5.00 | 4.16 | 3.68% | 2.96 | 1.14% | |
| 中金中国绿发商业资产REIT | 2025-06-27 | 15.30 | 5.00 | 3.60 | 4.61% | 3.06 | -1.50% | |
| 中金唯品会奥莱REIT | 2025-09-12 | 29.01 | 10.00 | 3.95 | 2.52% | 2.90 | 0.89% | |
| 华夏凯德商业REIT | 2025-09-29 | 25.69 | 4.00 | 5.23 | 5.31% | 6.42 | 0.27% | |
| 华夏中海商业资产REIT | 2025-10-31 | 12.90 | 3.00 | 5.23 | 2.76% | 4.30 | 1.04% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
4、 一级跟踪：50只 REITs基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第 40-41 周，共有 50 只 REITs 基金等待上市，14 只 REITs 基金等待扩募。待上市首发 REITs中，商业不动产REITs达 28支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。
表3：50只 REITs基金等待上市，发行市场持续活跃
| 待上市REITs名称 | 资产类型 | 申报类型 | 项目状态 | 受理日期 | 主要原始权益人 |
| 中信证券-银泰百货1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-10-08 | 银泰百货有限公司 |
| 汇添富资本-上海地产租赁住房2号资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 扩募 | 已受理 | 2026-09-30 | 上海地产房屋租赁有限公司 |
| 中金-开元旅业1期商业不动产资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-09-30 | 杭州汉嵊企业管理有限公司 |
| 中信证券-凯华商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-24 | 凯华(广州)不动产投资有限公司 |
| 汇添富资本-顺联商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-24 | 佛山市顺联国际商贸集团有限公司 |
| 中信证券-世纪金源商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-24 | 北京雅金企业管理有限公司 |
| 国泰海通资管-信义能源新能源基础设施资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 已受理 | 2026-09-24 | 信义光能(芜湖)有限公司 |
| 中信证券-华润电力燃煤发电基础设施1号资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 通过 | 2026-09-21 | 华润电力焦作有限公司 |
| 嘉实陶邑消费基础设施资产支持专项计划 | 消费基础设施 | 首发 | 已反馈 | 2026-09-21 | 景德镇陶邑文化发展有限公司 |
| 招商资管招商蛇口商业资产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-09-21 | 招商局积余产业运营服务股份有限公司 |
| 长城-华能煤电1号基础设施资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 通过 | 2026-09-20 | 华能青岛热电有限公司 |
| 瑞元资本新世界商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-19 | 上海新世创曜企业管理有限公司 |
| 国泰海通资管鹏瑞利商业不动产1期资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-18 | 鹏瑞利(四川)企业管理有限公司 |
| 中金-中国绿发商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已问询 | 2026-09-18 | 鲁能集团有限公司 |
| 华安资产晶澳科技新能源1号资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 已受理 | 2026-09-18 | 晶澳太阳能投资(中国)有限公司 |
| 国泰海通资管-上实租赁住房基础设施资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 首发 | 已受理 | 2026-09-16 | 上实城开(上海)房屋租赁有限公司 |
| 太保资产-泰华城1号商业不动产资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-16 | 山东大塘置业有限公司 |
| 中金-温州公用水利基础设施资产支持专项计划 | 支施 | 首发 | 已反馈 | 2026-09-14 | 温州市水务集团有限公司 |
| 国金资管-嘉泽新能源1号资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 通过 | 2026-09-11 | 嘉泽新能源股份有限公司 |
| 中信证券-中海商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已受理 | 2026-09-11 | 中海企业发展集团有限公司 |
| 嘉实京东仓储物流2期资产支持专项计划 | 仓储物流 | 扩募 | 已反馈 | 2026-09-07 | 北京京东耀弘管理咨询有限公司 |
| 中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 首发 | 通过 | 2026-09-04 | 杭州市安居宁巢投资有限公司 |
| 华安资产中电浦软商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-09-04 | 上海浦东软件园股份有限公司 |
| 中金-菜鸟物流仓储1号资产支持专项计划 | 仓储物流 | 首发 | 通过 | 2026-09-04 | 杭州传欣物联网技术有限公司 |
| 银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划 | 水利设施 | 首发 | 通过 | 2026-09-04 | 广东粤海飞来峡水力发电有限公司 |
| 华泰资管-仙林金鹰湖滨天地资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-09-03 | 南京仙林金鹰天地科技实业有限公司 |
| 瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-09-03 | 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公司 |
| 中信证券-大悦城商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已问询 | 2026-08-21 | 中粮置业投资有限公司 |
| 平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 首发 | 通过 | 2026-08-18 | 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 |
| 华泰资管-华住安住商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-08-17 | 上海安住此间商务信息咨询有限公司 |
| 山证资管-晋中公投瑞阳供热1期资产支持专项计划 | 首发 | 通过 | 2026-08-13 | 晋中市公用基础设施投资控股(集团)有限公司 | |
| 国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 首发 | 通过 | 2026-08-13 | 中建资本管理(上海)有限公司 |
| 博时山东铁投路桥封闭式基础设施1期资产支持专项计划 | 首发 | 通过 | 2026-08-13 | 山东铁路投资控股集团有限公司 | |
| 南方资本-润泽科技数据中心2期基础设施资产支持专项计划 | 扩募 | 已问询 | 2026-08-10 | 润泽科技发展有限公司 | |
| 东方红申能股份能源1号资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 已反馈 | 2026-07-31 | 申能新能源(青海)有限公司 |
| 瑞元资本海珠城发商业不动产资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已问询 | 2026-07-22 | 瑶溪文化投资(广州)有限公司 |
| 招商蛇口博时产业园基础设施3期资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 扩募 | 已问询 | 2026-07-15 | 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 |
| 中信建投-广州发展清洁能源1号资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 首发 | 已反馈 | 2026-07-10 | 广州发展新能源集团股份有限公司 |
| 国泰海通-崇邦商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-06-26 | 泛全有限公司 |
| 中信证券-龙岗城投产业园基础设施1号资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 首发 | 已问询 | 2026-06-24 | 深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司 |
| 华安资产-锦江商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-06-23 | 上海锦江资产管理有限公司 |
| 光大保德信光大安石1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-06-22 | 上海光翎投资中心(有限合伙) |
| 中信证券-蜀道集团高速公路1号资产支持专项计划 | 交通基础设施 | 首发 | 已问询 | 2026-06-09 | 四川高速公路建设开发集团有限公司 |
| 中信证券-华润置地商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已问询 | 2026-05-27 | 华润置地控股有限公司 |
| 深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-05-27 | 深圳茂业(集团)股份有限公司 |
| 中信证券-保利发展商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-05-14 | 保利发展控股集团股份有限公司 |
| 中信证券-凯德商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-05-14 | CAPITALANDMALLASIALIMITED |
| 华安资产陆家嘴商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 通过 | 2026-05-14 | 上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 |
| 太保资产-复星不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-04-27 | 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司 |
| 中信证券-湖北交投楚天高速公路1号资产支持专项计划 | 交通基础设施 | 首发 | 已反馈 | 2026-04-14 | 湖北楚天智能交通股份有限公司 |
| 深创投-星河集团商业不动产1号资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已问询 | 2026-04-03 | 星河实业(深圳)有限公司 |
| 建信天津临港发展集团港口基础设施1号资产支持专项计划 | 首发 | 已反馈 | 2026-03-30 | 天津临港港务集团有限公司 | |
| 嘉实首开商业不动产资产支持专项计划 | 商业不动产 | 首发 | 已反馈 | 2026-03-20 | 北京首都开发股份有限公司 |
| 中金厦门安居租赁住房2期资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 扩募 | 通过 | 2026-03-16 | 厦门安居集团有限公司 |
| 中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 首发 | 已问询 | 2026-01-28 | 厦门高新技术创业中心有限公司 |
| 中信证券-华润有巢租赁住房基础设施2号资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 扩募 | 通过 | 2025-10-29 | 有巢住房租赁(深圳)有限公司 |
| 国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 扩募 | 通过 | 2025-08-28 | BOLINDALIMITED |
| 中航-京能水电1号基础设施资产支持专项计划 | 能源基础设施 | 扩募 | 通过 | 2025-08-05 | 云南保山槟榔江水电开发有限公司 |
| 国君资管临港创新智造产业园2期基础设施资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 扩募 | 通过 | 2025-05-30 | 上海临港控股股份有限公司 |
| 中信证券-北京保障房中心租赁住房2号资产支持专项计划 | 保障性租赁住房 | 扩募 | 通过 | 2025-03-26 | 北京保障房中心有限公司 |
| 深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划 | 仓储物流 | 扩募 | 通过 | 2023-04-04 | 深圳市盐田港物流有限公司 |
| 招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 扩募 | 通过 | 2023-04-04 | 招商局光明科技园有限公司 |
| 华安资产张润大厦资产支持专项计划 | 园区基础设施 | 扩募 | 通过 | 2023-03-31 | 上海张江(集团)有限公司 |
资料来源：Wind、开源证券研究所
5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第 40-41 周，中证 REITs（收盘）指数为 695.45，同比下跌 15.88%，双周环比下跌 0.54%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 11.54%，同期沪深 300 指数累计上涨 8.45%，累计超额收益-19.99%。双周中证REITs 全收益指数 946.48，同比下跌 10.6%，双周环比下跌 0.25%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 1.79%，同期沪深 300 指数累计上涨8.45%，累计超额收益-10.24%。双周 REITs市场交易规模成交量达 3.39 亿份，同比下降4.24%；成交额达12.9亿元，同比下降27.53%；区间换手率0.51%，同比-0.23pct。双周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 双周涨跌幅分别为 0.84%、-0.27%、-0.32%、-1.16%、-0.76%、0.54%、0.01%；一月涨跌幅分别为 2.36%、0.16%、-0.57%、-0.59%、0.65%、1.14%、1.18%。我们认为，近期市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs 分派率与 30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。
6、 风险提示
（1）公募REITs价格变动及运营风险；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；
（3）各类别资金入市进度不及预期；
（4）项目长期分派率不及预期。
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
分析师承诺
本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
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