技术交流 · 规划篇｜张晓婷：从体检到落地 城市更新全链条业务能力构建

技术交流是华蓝集团延续多年的专业传统。近年来，集团持续打造系列技术交流大会，设置建筑、规划、市政、景观等多个专业板块，覆盖十余个细分技术方向，每期邀请3至9位来自集团内外的讲师同台分享。分享阵容中既有从业多年的资深总师，也有深耕一线的技术骨干，还有崭露头角的年轻设计师，不同视角的思想碰撞，为全集团技术能力迭代持续注入活力。

我们将陆续推出本次系列交流的重点内容篇章，面向行业与公众共享实践经验与前沿思考。本期，首先开启规划专题的分享。

本期讲师：张晓婷

张晓婷

高级工程师，华蓝设计公司项目策划专业总工程师、研究院城市中心副主任，广西城市规划协会城市更新分会副会长兼秘书长

擅长领域

专注城乡规划咨询16年，参与各类规划和咨询项目200+个，涉及投资规模300+亿，主持城市更新项目20+项，涉及政策咨询、城市体检、专项规划、片区策划、投融资咨询、方案设计等全过程，协同“规+策+融+建+运”一体化实施。

代表项目

北海市城市更新专项规划

靖西市新型城镇化系列服务

北流市城市更新专项规划及重点项目策划

桂平新材料产业园项目全产业链绿色发展EOD项目

恭城瑶族自治县收购存量商品用作保障房项目

《从体检到落地：城市更新全链条业务能力构建》

目前，土地财政退潮、融资规则重构、客户需求升级，规划师转型咨询师，已不是可选项，而是必选项。过去依赖土地出让、政府信用和单一图纸的模式正在退场，未来银行放贷只看项目现金流，客户追问资金闭环与运营方案。基于此，规划师从“传统画图员”转向“项目生成者”与“项目总师”，核心是构建“诊断、策划、算账、统筹”四种能力。

这一判断并非空谈。回望“这些年踩过的坑”：团队自2020年合浦老城区复兴项目起步，五年间业务覆盖12个地级市，合同额达6000多万元，涉及城市体检、专项规划、片区策划、项目策划、可研编制等多种类型。然而，实践也暴露出市场化融资成功率低、收费与授信比严重倒挂、工作周期长投入大、专业融合度高等现实困境。正因如此，转型不是锦上添花，而是生存所需。

其一，以城市体检练就“发现问题的眼睛”

城市体检不能只停留在报表数据，而要走向社区诊断、居民需求和可转化清单。通过客观指标、居民问卷、12345热线、代表提案等多源印证，形成问题地图，再经过指标分析、问题清单、整治建议、项目清单四步转化，最终生成带投资、周期、责任单位的成熟项目包。

其二，以专项规划和片区策划练就“策划项目的手”

专项规划负责锚定更新对象、明确留改拆边界；片区策划则通过七大统筹、肥瘦搭配、单元平衡和运营前置，构建项目造血能力。特别强调，策划阶段算账算不平的项目，坚决不能进入可研阶段，这是守住项目落地的一道关口。

其三，以可研和资金匹配练就“算清账目的脑”

要严格区分经营账与公共账，牢记收入不等于结余、利润不等于现金、现金流不等于偿债力、公益不等于收益、整体不等于个体。通过投资拆包、反推非债资金、锁定债务容量，确保项目现金流覆盖本息、不新增隐性债务。

其四，以全链条串联练就“统筹全局的力”

从城市体检、专项规划、片区策划、实施方案与可研，到项目入库、资金申报、建设运营、再次体检，形成闭环。同时推动体检与规划联动、策划可研资金协同、资金方案前置、运营前置介入，实现全周期提速增效。

随后，结合某区县案例说明全链条实战成效：通过四维体检、专项规划、片区策划、融资策划和资金申报，争取中央预算内投资1.09亿元，预计到位率70%，改造惠及居民超6000户，完成老旧小区改造45万平方米，并带动后续设计咨询合同351万元，实现“以咨询带动工程设计”的业务延伸。

城市更新的核心命题：一个地区“十五五”能开展的城市更新，不是简单加总“需要花多少钱”，而是在五年财政可承受范围内，能有序推进多少项目。因此，必须坚持先体检、后规划；先策划、后实施；先算账、后融资；先运营方案、后设计落地。

城市更新已进入拼落地、拼运营、拼资金闭环的新阶段。谁先完成从“画图者”到“项目生成者”的转型，谁就能在“十五五”赛道中掌握真正主动权。华蓝的答案，正是以全链条能力，把政策机遇转化为可入库、可融资、可落地、可持续的城市更新成果。

下期，我们将推出华蓝智库副主任刘星光博士分享的《广西县域经济暨城市高质量发展政策解读》，带来更贴合广西本地发展实际的政策分析与实践思考，敬请期待。

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