中信建投 | 多地828房产新政细则出台，二手市场景气度持续上升——2026年9月统计局房地产数据点评

文｜竺劲 王文涛

9月新房累计销售面积有所下滑，二手房累计交易量同比上涨。70个大中城市二手房价分化，核心城市率先企稳，北上广深二手住宅价格均环比上涨，其中上海已连续8个月上涨，深圳为7个月。多城已密集出台828新政细则，新政有望加快全国落地，完善开发销售模式，促进行业格局加速分化。土地方面， 9月一/二/三线城市宅地成交溢价率分别为12%、4%、1%。截至9月末全国商品房待售面积同比下降1.5%，已连续7个月下降。

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统计局公布2026年9月房地产市场运行情况，9月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为6603万方、5385亿元、4137万方、2174万方，同比增速分别为-20.7%、-26.3%、-25.6%、-36.4%，较2026年8月分别-5.9pct、-0.8pct、+5.3pct、-8.0pct。

新房累计销售面积有所下滑，二手房累计交易量同比上涨，上海深圳二手房价持续回升。1-9月全国商品房销售面积56483万方，同比下降13.2%，降幅较1-8月扩大1.1个百分点；累计销售金额53799亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大0.9个百分点；全国二手房累计网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，涨幅较1-8月扩大0.1个百分点，延续二手成交增长新房成交下滑的格局变化。70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，二手住宅价格环比下降0.3%，降幅与2026年8月持平，有9个城市二手住宅价格环比上涨，包括上海（0.5%）、北京（0.1%）、深圳(0.2%)、广州（0.1%）等，上海、深圳已分别连续8、7个月二手房价环比上涨。

开竣工、投资降幅扩大，商品房待售面积持续下降。1-9月房地产开发投资额下降20.6%，降幅较1-8月扩大0.7个百分点；新开工面积同比下降24.9%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点；竣工面积同比下降25.1%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点。土地市场方面，9月一/二/三线城市宅地溢价率分别为12%、4%、1%，其中一线出让金同比升146%。截至9月末全国商品房待售面积同比降1.5%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点，待售面积连续7个月下降。

828房产新政细则持续推进。北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州7城已密集出台828新政细则，新政有望加快全国落地，完善开发销售模式，促进行业格局加速分化。

一线城市楼市持续恢复，房价企稳态势巩固，看好行业内龙头企业。

1. 上海深圳房价持续回升，828房产新政细则持续推进

1.1二手房累计交易量同比涨幅扩大，828房产新政细则持续推进

9月新房量价降幅扩大，二手房累计交易量涨幅扩大。2026年1-9月全国商品房销售面积56483万方，同比下降13.2%，降幅较1-8月扩大1.1个百分点；其中9月单月销售面积6603万方，同比下降20.7%，降幅较8月扩大5.9个百分点；较2024年9月下降30.8%。1-9月商品房销售金额53799亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大0.9个百分点；其中9月单月销售金额6329亿元，同比下降20.1%，降幅较8月扩大8.0个百分点，较2024年9月下降30.5%。2026年1-9月全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，涨幅较1-8月扩大0.1个百分点，延续二手成交增长新房成交下滑的格局变化。

70城一二手房价格延续调整，上海深圳房价持续回升。2026年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，降幅较2026年8月收窄0.1个百分点；9月份70城中有17个城市新建商品住宅价格环比上涨，有4个城市环比持平，有49个城市环比下跌。9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.3%，降幅与2026年8月持平；9月份70城中有9个城市二手住宅价格环比上涨，包括上海（0.5%）、北京（0.1%）、深圳(0.2%)、广州（0.1%）等，上海已连续8个月二手房价环比上涨，深圳连续7个月二手房价环比上涨，有2个城市环比持平，有59个城市环比下跌。

828房产新政细则持续推进。政策端来看，截至目前，北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州7城已密集出台828新政细则。七城共性明确，优先现房销售、提升预售门槛至主体结构封顶、资金全程监管及主办银行制，均设新老划断过渡安排（多在2027年底，部分延至2028年）。差异主要体现于现房定金上限北京最严（1%），沪深3%，广汉津杭5%；土地款均首付50%、余款最长两年免息；各地还推出特色配套，如上海融资工具最全，武汉保函置换，广杭疏通分期开发。七城示范下，新政有望加快全国落地，完善开发销售模式，缓解房企资金压力，促进行业格局加速分化。

1.2 行业到位资金单月降幅收窄，其中国内贷款跌幅显著收窄

9月单月到位资金降幅收窄。1-9月房地产到位资金56813亿元，同比下降21.6%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；其中9月到位资金5920亿元，同比下降26.4%，降幅较8月收窄0.3个百分点。

国内贷款累计及单月跌幅均收窄。各项到位资金来源中，1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的同比增速分别为-33.1%/-21.4%/-14.8%/-22.1%，增速较1-8月分别变动0.2pct/-1.4pct/-0pct/+0.3pct，其中9月四项资金来源的同比增速分别为-31.2%/-31.7%/-14.8%/-19.5%，增速较8月分别变动+12.8pct/-0.6pct/+3.3pct/-6.5pct。

2. 一线城市宅地供给及成交溢价均较高，商品房待售面积持续下降

2.1开发投资规模降幅扩大，一线城市土地供给及溢价率均保持高水平

开发投资规模降幅扩大，一线城市土地供给及溢价率均提升。1-9月房地产开发投资额53364亿元，同比下降20.6%，降幅较1-8月扩大0.7个百分点；其中9月开发投资额5385亿元，同比下降26.3%，降幅较8月扩大0.8个百分点。土地市场方面，9月百城中一、二、三线城市宅地出让金分别同比变动146%、-21%、-41%；溢价率分别为12%、4%、1%。9月上海浦东和深圳福田均有宅地成交，溢价率分别为29.7%、125.5%。

2.2 单月新开工面积降幅收窄，全国商品房待售面积连续7个月下降

9月单月新开工面积降幅收窄。1-9月新开工面积34031万方，同比下降24.9%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点；其中9月新开工面积4137万方，同比下降25.6%，降幅较8月收窄5.3个百分点。1-9月竣工面积23271万方，同比下降25.1%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点；其中9月竣工面积2174万方，同比下降36.4%，降幅较8月扩大8.0个百分点。

全国商品房待售面积连续7个月下降。随着供给缩量，以及去库存持续推进，政策措施不断显效，商品房待售面积有所减少，截至2026年9月末，全国商品房待售面积74825万方，同比下降1.5%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点，待售面积连续7个月下降。

房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

竺劲：地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。

王文涛：中信建投证券房地产行业研究员，武汉大学学士，上海财经大学硕士，研究方向为房地产开发、商业不动产、资管以及REITs。

证券研究报告名称：《多地828房产新政细则出台，二手市场景气度持续上升——2026年9月统计局房地产数据点评》

对外发布时间：2026年10月21日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师： 

竺劲 SAC 编号:S1440519120002

SFC 编号:BPU491

王文涛 SAC 编号:S1440526080002

研究助理：叶文慧

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