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资讯 今天是2026年10月21日星期三，农历九月十二。每一个秋日的清晨，方正研究向您提供及时新鲜的研究观点，秉持“独立、客观、理性、真诚”的理念，珍重您的信任，保护您的投资。
“晨观方正”将为大家带来：
行业时事
【房地产 | 王嵩】9月需求端贴息政策出台，70城新房二手房房价降幅继续收窄
【固收 | 李清荷】透视银行债券投资：规模、结构及边际变化
【宏观 | 燕翔】经济运行总体平稳，动能向新、结构向优
行业时事
房地产 | 王嵩
9月需求端贴息政策出台，70城新房二手房房价降幅继续收窄
1控增量：新房销售同比降幅扩大，9月开发投资及开发意愿度回暖
2026年1-9月全国商品住宅累计销售面积46996万平方米，同比下降13.8%，较2026年1-8月降幅扩大0.8个百分点；2026年1-9月全国商品住宅累计销售额47335亿元，同比下降13.70%，较2026年1-8月降幅收窄0.6个百分点。
2026年1-9月住宅开发投资金额为41125亿元，同比下降27.33%。2026年1-9月份商品住宅新开工面积为24774万平方米，同比下降25.54%；9月份单月实现2934万平方米新开工，同比下降26.08%，开发商新开工意愿小幅回升。
2去库存：多管齐下化解存量压力
截至2026年9月，商品房累计待售面积为74787万平方米，同比下降1.4%，较8月降幅加大0.3个百分点。2026年9月，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米），所购住房价格在150万元以下（含150万元）实行年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。
370城房价同比跌幅继续收窄，一线城市分化延续
2026年9月70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.04%和4.75%，环比降幅分别为0.14%和0.26%。新房、二手房房价指数仍处下降区间，但同比降幅较8月继续收窄，房价企稳仍需销售端持续修复。从新房、二手房表现来看，新房房价跌幅仍显著窄于二手房，主要是新房建设标准持续提升，高品质房源占比增加，对价格形成一定支撑。
4商品住宅累计竣工同比降幅扩大，开发商资金到位仍较弱
2026年1-9月商品住宅竣工面积为16301万平方米，同比下降26.66%，较2026年1-8月同比降幅扩大。9月份单月商品住宅竣工面积为1503万平方米，同比下降36.09%。2026年截至9月，房地产开发企业到位资金累计为5.68万亿元，同比下降21.60%，降幅较8月小幅扩大。
投资建议：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。我们建议聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注华润置地、华润万象生活（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；传统开发商龙头重点关注中国金茂、建发国际、滨江集团及招商蛇口。
风险提示：房价进一步下行，政策落地不及预期，房企流动性风险发酵。
报告分析师：
陈立登记编号：S1220525120004
王嵩登记编号：S1220525080009
相关研报：《9月需求端贴息政策出台，70城新房二手房房价降幅继续收窄》2026.10.20
固收 | 李清荷
透视银行债券投资：规模、结构及边际变化
本文选取上市及发债银行作为样本，对银行的存贷款及债券投资等进行分析，以供投资者参考。
整体上，Q2银行存贷款总额环比增速均不到1%。2025年底开始，银行净息差呈现企稳态势。近三个季度，上市及发债银行净息差企稳，结构上，城商行及大行趋势相对明显。分客户看，今年上半年，公司存贷款环比增速均好于个人。
2024年以来，银行计息负债成本率趋势下行。今年上半年，城商行计息负债成本率下行最多，其次为农商行，股份行和大行排名靠后，整体来看，今年上半年银行负债端成本的下行幅度大于资产端收益率的下行幅度。
整体上，今年银行贷款占总资产比重略有下行，金融投资占比有所上升。结构上，Q1和Q2城农商行均提升贷款比重；大行贷款、金融投资占比均有所上升；股份行今年6月末，金融投资占比及贷款占比均不及去年12月末的水平。
分账户看，AC持续增长，Q2增速弱于Q1；OCI账户方面，Q1和Q2持续增长，Q2增速也弱于Q1；TPL账户方面，今年Q1和Q2的增速高于AC账户和OCI账户，可能说明在低利率下，银行交易思路在增强。
从去年年中开始，中小行债券投资同比增速持续回落，与之对应，大行基本在高位震荡。截至今年9月末，大行债券投资同比增速为17%，而中小行仅4%，而从存贷款增速看，中小行存贷款增速差不弱于大行。
去年中小行卖短买长，增持7-10Y、5-10Y债券，小规模增持了10-15Y、15-20Y债券；今年中小行的买债操作刚好和去年相反，买短卖长。该特点在二季度以来更为明显，一季度中小行还增持了3-5Y、15-20Y、20-30Y债券，二季度以来则持续买入1年内债券，卖出中长期限债券，10月以来，中小行买短债的操作持续，同时开始买入3-5Y、5-7Y、30Y以上债券。从买入债券的结构上看，今年中小行主要是买入同业存单，卖出地方债等中长期债券，反映了今年中小行债券操作的久期偏防守。
中小银行今年买债的特点区别于去年的原因，可能主要包括以下几个方面：1）监管等方面的规定，虽然目前只有国股行有明确的ΔEVE不超15%的要求，但中小银行久期等可能也受当地监管、省联社等监管；2）以往投长久期债券能得到票息及资本利得两重收益，但在今年债市收益率已经处于较低水平下，对于中小银行来说，资本利得的确定性不够强，反而还需要担心利率上行带来的风险，这个可能也使得今年中小银行在债券的操作上相比往年有所区别。目前来看，长端债券买盘可能还是会集中于保险、非银等机构。
风险提示：数据更新不及时及提取失误等风险；样本银行为上市及发债银行，可能存在数据无法准确代替全市场所有银行的风险；股债市场超预期调整等风险。
报告分析师：
李清荷 登记编号：S1220525050005
周冰倩 登记编号：S1220525080005
相关研报：《透视银行债券投资：规模、结构及边际变化》2026.10.20
宏观 | 燕翔
经济运行总体平稳，动能向新、结构向优
2026年三季度，在稳增长政策加码和基数效应共同作用下，当季GDP实际同比增速较二季度小幅回升，名义增速则在国际油价与AI产业链涨价的带动下继续走高。前三季度经济总量仍运行在年度目标区间之内，当季环比增速同步加快，增长动能有所改善。价格层面，名义增速已升至近年高位，平减指数连续为正，但回升主要由能源和AI相关行业拉动，上下游之间仍存在分化。分产业看，二产增速加快是当季回升的主要支撑，三产小幅改善，一产略有放缓。就业形势总体稳定，失业率较上月回落，居民收入名义与实际增速均较上半年有一定改善。
生产端看，9月工业生产保持稳定增长，不过作为主引擎的制造业增速在高基数上略有回落。当月规上工业增加值同比、环比增速双双较上月加快，显示生产边际加速，累计仍保持较快增长。分门类看，制造业增速虽小幅回落但仍高于工业总体水平，采矿业由降转增，电力热力燃气及水生产供应业也有所回升。具体到行业，装备制造业依然是主要支撑，但电子、汽车、运输设备、电气机械等在前期高增的基础上普遍回落；上游原材料低位改善，煤炭降幅收窄、油气增速加快。
消费端，受益于上年同期基数效应和中秋假期错位影响，9月社零同比增速较上月改善，剔除汽车后的回升更为明显，季调环比也由降转增，显示消费动能有所改善。分类型看，商品零售与餐饮收入增速双双回升，中秋假期提前带动出行与聚餐需求集中释放。分结构看，前期"以旧换新"和汽车购置税优惠的影响尚未消退，汽车类降幅继续扩大；非汽车部分总体呈现改善态势，本月通讯器材单月增速则在AI趋势与涨价的带动下创下年内新高。
投资端，制造业投资累计降幅收窄，季调环比结束连续下降态势。分行业看，电子设备投资增速继续上行，运输设备小幅回落；食品制造，金属制品、汽车等仍处在下降中，专用设备、医药、化工等降幅有所收窄。基建方面，三季度基建投资增速仍处于下降中，目前新型政策性金融工具已进入投放，从资金落地到形成实物工作量仍需时日，但对后续投资将形成一定支撑。
风险提示：经济复苏不及预期，政策出台不及预期，地缘局势波动超预期。
报告分析师：
杨文吉登记编号：S1220525040001
许茹纯登记编号：S1220525030003
相关研报：《经济运行总体平稳，动能向新、结构向优》2026.10.20
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