公司代码：600153

公司简称：建发股份

厦门建发股份有限公司2026 年半年度报告

重要提示

一、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 本半年度报告未经审计。

四、 公司负责人林茂、主管会计工作负责人魏卓及会计机构负责人（会计主管人员）卢瀚舟声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

无

十一、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义....4

第二节 公司简介和主要财务指标....6

第三节 管理层讨论与分析....12

第四节 公司治理、环境和社会....88

第五节 重要事项....90

第六节 股份变动及股东情况....111

第七节 债券相关情况....115

第八节 财务报告....139

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

二、 联系人和联系方式

三、 基本情况变更简介

四、 信息披露及备置地点变更情况简介

五、 公司股票简况

六、 其他有关资料

□适用 √不适用

七、 公司主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

公司各业务分部的主要财务数据如下：

单位：万元 币种：人民币

注：上表中合计数尾差系四舍五入所致

说明：公司 2026 年上半年归母净利润同比增加 1.48 亿元，同比增长 17.62%，具体情况如下：

1.供应链运营业务分部

2026 年上半年，供应链运营业务实现营业收入 2,753.43 亿元，同比增长 2.80%；实现归母净利润 11.37 亿元，同比下降 19.93%，主要是由于公司供应链运营业务使用期货工具对经营的现货产品价格风险进行套期保值，2026 年上半年公司经营的部分新能源产品价格大幅波动，用于套期保值的部分期货损失已计入当期报表，对应的现货产品因尚未完成销售，相关利润暂未在报表中体现，导致供应链运营业务营业利润有所下降。

2.房地产业务分部

2026 年上半年，房地产业务分部实现营业收入 253.47 亿元，同比下降 42.57%；归母净利润-1.62 亿元，同比减少 1.73 亿元。其中：

（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提 5.07 亿元存货跌价准备，实现归母净利润 5.40 亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为 2.95 亿元，同比减少 2.22 亿元，主要是由于 2026 年上半年地产交付项目较少，项目结转收入同比下降幅度较大；同时，城市更新改造业务上年同期因地块出让实现较高收益，本期无同类事项，相应利润同比减少所致。

（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提 2.05 亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-4.52 亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-4.57 亿元，亏损较去年同期已有所收窄。2026 年上半年，联发集团归母净利润仍为负，主要受以下因素影响：一方面，地产项目交付规模同比下降，虽结转项目的毛利率较去年同期有所提升，但仍处于较低水平；另一方面，计提存货跌价准备导致业绩承压。

3.家居商场运营业务分部（美凯龙）

2026 年上半年，子公司美凯龙持续优化商场布局和品类结构，加强对核心自营商场的精细化运营管理，持续推进组织优化和费用管控，报告期内营业成本、销售费用和管理费用合计同比大幅下降，盈利能力和经营性现金流情况得到改善。同时，上半年美凯龙投资性房地产的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。美凯龙 2026 年上半年归母净利润为 7,485.99 万元，实现扭亏为盈，在公司家居商场运营业务分部中对应的归母净利润为 1,403.80 万元。

单位：万元 币种：人民币

注：上表中合计数尾差系四舍五入所致

(二) 主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用 □不适用

本报告期归属于上市公司股东的净利润包含报告期归属于永续债持有人的利息 271,063,944.27元，扣除永续债利息后，年初至本报告期末归属于上市公司股东的净利润为 717,845,617.10 元；计算基本每股收益、加权平均净资产收益率等上述主要财务指标时均扣除了永续债及利息。

八、 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用 √不适用

十一、 其他

□适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）报告期内公司所属行业情况

1.供应链运营业务

（1）行业及商业模式概要

供应链体系是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供需诉求，协助其实现系统性的降本增效。

针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓解库存压力，从而提升其生产经营效率。

针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注于产品质量升级。

因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。

同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。

（2）行业发展概况和趋势

①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇

随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。

随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署 RCEP 协议，国内国际双循环的新发展格局已逐步形成。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自 2015年“一带一路”倡议以来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2025 全年我国对“一带一路”共建国家进出口总额达 23.6 万亿元，比上年同期增长 6.3%，占我国进出口总值的比重约 52%。当前中国企业出海正处于从产品出海向品牌、产能出海乃至生态出海转型的阶段。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。

②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔

近年来，国家不断提高对产业链、供应链安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业发展提升至国家战略层面。2022 年 4 月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024 年《政府工作报告》提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024 年 11 月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到 2027 年的主要目标：培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。

供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空间。

③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复

近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧的背景下，2025 年 7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。2026 年《政府工作报告》强调 2025 年综合整治“内卷式”竞争成效显现，2026 年将继续深入整治“内卷式”竞争，营造良好市场生态。

伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋势，或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。

④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头

经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较大的提升空间。

产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实现业务的良性互利循环。

产业链的专业化提升亦将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。

根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模将持续扩大，市场占有率将不断提升。

⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力

全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。2025 年 3 月商务部等 8 部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》，提出要运用人工智能、物联网、区块链等新技术，“一链一策”推进供应链数字化、智能化、可视化改造，到 2030 年，形成可复制推广的数智供应链建设和发展模式，在重要产业和关键领域基本建立深度嵌入、智慧高效、自主可控的数智供应链体系，培育 100 家左右全国数智供应链领军企业，进一步提升国家产业链供应链韧性和安全水平。近期，以大模型为核心的生成式 AI 技术，以及大数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才储备，率先构建“数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争力。

2.房地产业务

2026 年上半年，房地产市场在政策持续托底与行业深度调整的双重作用下，呈现“总量承压、结构分化”的运行特征。市场信心修复进程仍在延续，居民购房消费意愿总体偏弱，房地产企业在资金回笼、项目去化及投资拓展等方面仍面临较大压力。国家统计局数据显示，2026 年上半年，商品房销售面积 4.0 亿平方米，同比下降 11.6%，销售额 37,945 亿元，下降 13.6%；全国房地产开发投资 38,074 亿元，同比下降 18.0%；其中，住宅投资 29,300 亿元，下降 12.5%；房地产开发企业房屋施工面积 384,453 万平方米，同比下降 11.6%。

在行业竞争格局方面，房地产行业集中度提升趋势进一步确立，市场资源加速向财务稳健、资本实力雄厚的头部企业集中。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，2026 年上半年典型房企累计实现权益销售金额 10,907.3 亿元，其中四大央企继续领跑，头部阵营竞争趋于白热化，行业马太效应凸显。在新增货值方面，2026 年上半年重点 50 城土地市场拿地金额 TOP10 中，央国企占据 9 席，拿地集中度进一步提升，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。

行业发展逻辑已然转变，“品质时代”全面来临。 2025 年《政府工作报告》首次明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”；2026 年《政府工作报告》继续强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。新《住宅项目规范》于 2025 年 5月 1日开始生效，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。

3.家居商场运营业务

2026 年上半年社会消费品零售总额为 24.87 万亿元，同比增长 1.3%，低于 GDP 增速。在美凯龙所处行业的终端消费方面，家居相关品类表现疲软。上半年，限额以上单位家具类商品零售额870 亿元，同比下降 3.7%；建筑及装潢材料类商品零售额 609 亿元，同比下降 8.8%；家用电器和音像器材类商品零售额 5,437 亿元，同比下降 7.4%。家居、家电类消费所属行业作为房地产后周期行业，受房地产市场调整和居民消费意愿不足的双重影响，上半年整体呈现负增长态势，行业面临的需求压力仍然较大。

（二）报告期内公司从事的业务情况

1.供应链运营业务

作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，在 A 股公司中连续多年位居营收规模领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。

钢铁集团

冶金矿产：铁矿、DRI、冶金煤、焦炭、锰矿、铬矿、硅锰合金等钢铁产品：普碳钢材、不锈钢材、废钢、钢坯、镍铁、铬铁等建筑原料：水泥、熟料、水渣、玻璃等

浆纸集团

■林产品、纸浆、纸张、生活用纸、办公用纸、纸制品、木片

油脂油料、饲料原料、食品原料、农用物资

轻纺：服装、鞋、轻纺原料、箱包等其它轻纺产品机 电：基建成套设备、汽车及车辆配件、生活家电与消费电子泛食品：咖啡、烘焙类食品、酒品、动物蛋白类食品消费+：跨境电商、消费帮扶

有色金属矿产、黑色金属矿产、新能源矿产、非金属矿产

新能源与可再生能源：锂电、光伏、储能、生物燃料传统能源：石油及成品油、煤炭、天然气、液化气化工原辅料：聚烯烃、芳烃、液体散化、化纤聚酯、农药化肥橡胶、PVC烧碱、纯碱、硫磺、液碱

有色集团

■有色金属矿产、稀土矿产、铜、金、银、稀贵金属

新兴事业部

融资租赁、融资担保、船舶、物流、新兴孵化业务

C&D建发股份

（1）业务模式

公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。

（i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系

建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。

公司在农产品、钢铁、浆纸等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。

建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：https://www.chinacnd.com/video.html

（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系

公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。

深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升级“E 建通”、“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农 E 点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力产业链客商协同与发展。

优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI 形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。

运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入 AI 人工智能、RPA、大数据等技术，建成了“建发云智”AI 综合服务平台，实现从传统自动化向 AI 大模型应用落地的重要跨越，覆盖 AI 录单、AI 审批、AI 问答等核心功能，有效提升了业务运营效能。

公司数智化成果案例视频：

“农 E 点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html

“纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.htm

“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.htm

（iii）专业化、分级化、流程化的风险管控体系

在多品类布局的基础上，公司推行专业化经营的战略，成立“七大集团+新兴事业部”从事细分品类的经营，各经营单位通过“公司化”运作进行独立核算。通过推动各子公司专业化发展，公司针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。

风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力，而专业化运营战略是公司的风险控制体系的核心基础。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。

公司对于价格风险、信用风险、货权风险和汇率风险等主要风险的具体应对措施，详见本报告第三节之“可能面对的风险”。

（2）国际化战略

跟随中国产业链的全球化延伸，公司的国际化布局走在行业前列。通过合作优质龙头企业，公司不断加快全球的扩张步伐，目前已与超过 170 个国家和地区建立了业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、轻纺产品、泛食品、汽车、家电、美妆个护等品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类、全球化布局。

公司通过实施全球化、多品类的发展战略，满足制造业企业多元化的商品采销需求，持续增强客户黏性；同时不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，从而实现规模和效益的良性循环。另一方面，全球化、多品类的业务布局，能够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周期性波动，避免单一市场、单一产业链、单一品种占比过高带来的系统性风险。

未来，公司将继续发挥全球化供应链运营平台优势，围绕“值得信赖的全球韧性供应链伙伴”这一品牌定位，根据不同行业的特性进行差异化产业链布局、提供差异化供应链服务，整体实现各业务板块行业地位提升。

2.房地产业务

公司房地产业务涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等业务。

房地产开发：公司坚持区域深耕战略，主要布局了福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州等高能级城市。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。根据克而瑞研究中心发布的“2026 年上半年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，子公司建发房产位列全国第 5 名。子公司联发集团连续 20 年荣膺“中国房地产百强企业”，并荣获“2025 年房地产开发企业综合实力”第 26 位。

城市更新改造：建发房产和联发集团积累了丰富的城中村改造、旧城改造经验，并将业务拓展至基础设施建设、公共配套建设等领域。

物业管理：由公司旗下“建发物业”和“联发物业”运营，不仅能够提供中高端住宅的高品质物业服务，还涉及商业、医院、写字楼、产业园区、工业园区、学校等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了物业项目全生命周期服务。

商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理 74 个商业项目，包括商业、写字楼、主题街区等，管理面积超 260 万平方米。

代建运营：建发房产和联发集团业务涵盖了投资、建设、销售、运营、物业管理等全流程专业服务，代建项目业务涵盖了住宅以及会议中心、酒店、产业园区、医院、学校、写字楼等类型公共建筑。

工程与设计服务：公司旗下控股子公司建发合诚（603909.SH）是综合性工程咨询集团、国家高新技术企业，主要从事设计与工程管理、检测服务、运维服务、建筑施工等业务。建发合诚积极链接国家《城市更新“十五五”规划》，聚焦城市更新四大方向推进落地并取得阶段性进展，2026 年上半年新签合同 70 亿元，同比增长 28%。

3.家居商场运营业务

公司旗下家居商场运营业务由美凯龙运营。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，美凯龙还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。美凯龙专注于集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务，以“运营+服务”模式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。

作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大，在我国稳健发展的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。

截至 2026 年 6 月 30 日，美凯龙经营 72 家自营商场，平均出租率为 86.9%；211 家不同管理深度的委管商场，平均出租率为 78.4%；通过战略合作经营 6 家家居商场，以特许经营方式授权16 家特许经营家居建材项目，共包括 331 家家居建材店/产业街。美凯龙自营及委管业务总计覆盖全国 30 个省、直辖市、自治区的 178 个城市，商场总经营面积 1853.59 万平方米。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用 √不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）2026 年上半年主要经营成果

2026 年上半年，公司营业收入为 3,037.84 亿元，同比下降 3.66%；归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）为 9.89 亿元，同比增长 17.62%。截至 2026 年 6月末，公司总资产为 8,460.07 亿元，净资产为 1,791.36 亿元，归属于母公司所有者的净资产为 587.56 亿元。

从营业收入的构成来看，供应链运营业务分部、房地产业务分部和家居商场运营业务分部的营业收入占比分别为 90.64%、8.34%和 1.02%。

从归母净利润的构成来看，2026 年上半年的归母净利润主要由供应链运营业务分部贡献。其中，供应链运营业务分部的归母净利润为 11.37 亿元，房地产业务分部的归母净利润为-1.62 亿元，家居商场运营业务分部的归母净利润为 0.14 亿元。

具体情况如下：

单位：亿元

注：上表中合计数尾差系四舍五入所致。

公司 2026 年上半年归母净利润同比增加 1.48 亿元，同比增长 17.62%，具体情况如下：

1.供应链运营业务分部

2026 年上半年，供应链运营业务实现营业收入 2,753.43 亿元，同比增长 2.80%；实现归母净利润 11.37 亿元，同比下降 19.93%，主要是由于公司供应链运营业务使用期货工具对经营的现货产品价格风险进行套期保值，2026 年上半年公司经营的部分新能源产品价格大幅波动，用于套期保值的部分期货损失已计入当期报表，对应的现货产品因尚未完成销售，相关利润暂未在报表中体现，导致供应链运营业务营业利润有所下降。

2.房地产业务分部

2026 年上半年，房地产业务分部实现营业收入 253.47 亿元，同比下降 42.57%；归母净利润-1.62 亿元，同比减少 1.73 亿元。其中：

（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提 5.07 亿元存货跌价准备，实现归母净利润 5.40 亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为 2.95 亿元，同比减少 2.22 亿元，主要是由于 2026 年上半年地产交付项目较少，项目结转收入同比下降幅度较大；同时，城市更新改造业务上年同期因地块出让实现较高收益，本期无同类事项，相应利润同比减少所致。

（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提 2.05 亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-4.52 亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-4.57 亿元，亏损较去年同期已有所收窄。2026 年上半年，联发集团归母净利润仍为负，主要受以下因素影响：一方面，地产项目交付规模同比下降，虽结转项目的毛利率较去年同期有所提升，但仍处于较低水平；另一方面，计提存货跌价准备导致业绩承压。

3.家居商场运营业务分部（美凯龙）

2026 年上半年，子公司美凯龙持续优化商场布局和品类结构，加强对核心自营商场的精细化运营管理，持续推进组织优化和费用管控，报告期内营业成本、销售费用和管理费用合计同比大幅下降，盈利能力和经营性现金流情况得到改善。同时，上半年美凯龙投资性房地产的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。美凯龙 2026 年上半年归母净利润为 7,485.99 万元，实现扭亏为盈，在公司家居商场运营业务分部中对应的归母净利润为 1,403.80 万元。

（二）2026 年上半年重点工作及成效

1.供应链运营业务

公司制定了供应链运营业务新一轮五年战略规划，未来公司将在“成为国际领先的供应链运营商”的愿景引领下，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行。在坚守风控为先的原则基础上，公司实现了总体经营货量的稳健增长与市场占有率的持续提升，进一步稳固了行业龙头地位。上半年主要工作成效如下：

（1）筑牢专业化发展基石，拓宽供应链服务边界

夯实经营基本盘，经营货量稳步增长。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约 1.1 亿吨，同比增长约 7%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：农产品经营货量约 2,000 万吨，同比增长约 15%；油品经营货量超 650万吨，同比增长超 80%；纸张合计经营货量超 600 万吨，同比增长约 30%；钢材经营货量超 3,500万吨，同比略有下降。

延伸产业布局，拓宽供应链服务边界。建发农产品集团在巴西参股粮食转运和贸易公司，进一步加深与国际供应链头部企业在南美农产品采购、物流基础设施布局等方面的合作，持续完善农产品全球物流基础设施布局。丹东港建发粮安仓储基地正式投入运营，进一步完善产区直达销区的高效流通链路；营口铜冶炼项目及配套磷化工项目一期建设有序推进中，预计于年内竣工投产。

（2）深耕全球化战略布局，锻造本土化运营能力

公司持续深化全球化战略布局，加速拓展海外资源网络，同步推进海外一线风控体系建设，着力提升全球化运营能力与海外市场本土化服务水平。为适应新阶段境外业务的发展需求，公司于报告期内筹备设立海外管理中心，以保障公司海外业务合规稳健、高质量发展。截至 2026 年 6月末，公司已有超 90 个境外公司和办事处，其中 31 家为具备区域辐射能力的境外平台公司。

2026 年上半年，公司进出口和转口的业务总额超 250 亿美元，其中境外业务总额突破 100 亿美元，同比增长超 80%，增速维持较高水平（注：境外业务指的是最终销售目的地在境外的业务，主要包括中国出口业务、境外国际业务和境外属地业务）。

在资源拓展方面，公司聚焦南美洲、欧洲及非洲等关键区域，着力提升资源获取与整合能力。2026 年上半年，公司对南美洲地区的商品采购总额同比增长约 25%，对欧洲地区商品采购总额同比增长约 30%，对非洲地区的商品采购总额同比增长超 35%。

在市场开拓方面，公司持续聚焦非洲、南美洲等新兴市场，深度挖掘客户需求，产品与服务受到当地客户的广泛认可。2026 年上半年，公司对非洲地区的商品销售总额同比增长超 40%，对南美洲地区的商品销售总额同比增长超 40%。

在本土化运营方面，公司持续开拓东南亚、“一带一路”共建国家及 RCEP 成员国等高增长潜力市场，打造本地化供应链综合服务体系，强化属地服务支撑。2026 年上半年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超 450%，区域拓展持续突破，有力支撑公司全球化长远发展。

（3）数智化赋能纵深推进，风控运营力双向升级

围绕“AI 赋能产业升级、数智化支撑全球布局”发展战略，公司依托“数据要素×”与“人工智能+”双引擎打造智慧供应链运营体系，聚力深化生态协同、共创产业价值。

深入实施“数据要素×”工程，着力打造行业数智升级标杆。公司持续沉淀大宗商品核心运营数据，累计接入约 30 项第三方权威数据源，搭建覆盖采购、销售、物流、仓储、结算全环节的高质量数据集，为市场研判、风险预警、资源优化配置夯实数据底座。2026 年上半年，公司联合厦门大学共建“供应链人工智能联合实验室”，加速研究成果产业化落地。

大力推进“人工智能+”应用，赋能运营提效与场景创新。截至 2026年 6 月末，公司已落地AI 制单、AI 审单、RPA 机器人等智能场景超 1,400 个，形成规模化智能应用矩阵，持续提升供应链流程自动化与智能化能力。报告期内，公司完成“数智粮库·AI 激光雷达巡检无人机系统”实地试飞验证，目标识别准确率达 95%以上；自研智能应用“建发小 T”斩获第十二届中国行业数智化大会“2026 年度最佳 AI+场景应用奖”。

搭建主动型防控体系，以数智风控筑牢运营安全屏障。公司持续迭代“建发 E 风控”智能风控体系，强化业务全周期穿透式管控，不断优化客商管理与评级、重大风险预警、履约跟踪等核心功能，构筑主动、高效、智能的数智化风控体系。

（4）夯实全球物流底座，畅通内外循环链路

公司持续深化全球物流能力建设，致力于打通国际国内双循环链路，构建高效协同的物流服务体系。

国内物流网络优化：公司进一步完善多式联运网络布局，强化成本竞争优势，提升内贸集装箱与散货运输的规模效应。截至 2026 年 6 月末，公司已累计获得铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅和多晶硅等 12 个期货品种的交割库资质。

国际物流网络拓展：公司积极完善海外物流服务网络，加强关键物流资源布局，重点在非洲、东南亚、中东、拉美等区域组建了自营属地化团队，增强海外属地化物流服务能力。2026 年上半年，公司新增签约海外物流供应商 96 家，新增海外仓 156 个。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南等中南半岛四国的物流通路。在越南、马来西亚、津巴布韦等海外关键区域，公司持续推进自营仓储节点落地。公司新设的集装箱班轮公司运营 6艘集装箱船舶，与全球头部航运公司合作运营 5 条航线，其中 2 条为常态化固定航线；2026 年上半年，累计载货量突破 10万标箱，运力规模保持稳健增长态势。

（5）深化消费板块多元布局，助力优质产品全球流通

在消费品业务板块，公司聚焦轻纺、泛食品、机电三大核心领域，积极赋能优质中国品牌出海。2026 年上半年，公司消费品供应链业务实现业务总额超 380 亿元，同比增长超 12%。

轻纺板块：持续开拓海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家以及中东非等国家合作数十家工厂，构建“中国+N”双轨并行的全球化供应链体系。持续扩充全球业务版图，在深耕欧美成熟市场的基础上，公司进一步加大对东南亚、非洲、拉美等新兴市场的拓展力度。2026 年上半年轻纺板块实现业务总额超 150 亿元，同比增长约 35%。

泛食品板块：持续强化上游核心品类资源布局，聚焦细分领域头部品牌的市场需求，全面提升全产业链综合服务能力。2026 年上半年泛食品板块实现业务总额约 125 亿元，同比增长约 20%，其中咖啡豆业务总额同比增长 180%，咖啡生豆交易量处于全国领先水平。在资源端，公司深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、越南、哥伦比亚等全球核心产区；在市场端，公司深化与头部知名餐饮品牌的稳定合作关系，打通产区开发、产品定制全链条合作。

机电板块：车辆业务紧抓中国商用车产业出海窗口期，持续深化与国内主机厂的战略合作，提供多元化供应链服务解决方案，2026 年上半年车辆出海业务总额超 3 亿美元。生活家电与消费电子业务携手国内头部品牌，助力小家电及消费电子产品出海；2026 年上半年生活家电与消费电子出海业务总额约 1 亿美元，同比增长超 6%。

2.房地产业务

（1）精耕市场稳底盘，筑牢销售基本盘

2026 年上半年，房地产市场在政策持续托底与行业深度调整的双重作用下，呈现“总量承压、结构分化”的运行特征。面对严峻形势，公司主动作为、积极应对，动态调整去化策略，并始终坚持以客户需求为导向，致力于打造高品质产品，以扎实的产品力筑牢经营基本盘。

2026 年上半年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额 764.15 亿元（全口径），同比下降 7.86%；全口径销售回款 735.37 亿元，同比下降 6.46%；回款比例 96.23%，多年来持续保持高位水平。其中，子公司建发房产实现合同销售金额 637.61 亿元（全口径），同比下降 9.98%；子公司联发集团实现合同销售金额 131.99 亿元（全口径），同比下降 1.55%，权益销售金额 110.10亿元，同比增长 22.87%。

公司在一、二线城市的全口径销售金额占比约 90%，全口径销售额超 50 亿元的城市达 5 个，分别为杭州、上海、厦门、成都、北京。根据克而瑞研究中心发布的相关数据，2026 年 1-6 月建发房产全口径销售金额位列全国第 5 名，其中杭州“栖湖云庄”项目上半年销售金额位列杭州别墅项目第一，成都“海耀”项目上半年销售额位列成都住宅项目第一，宁波“璟云”项目实现首开去化率接近 100%，莆田“观湖”项目实现上半年全案清盘，建发房产在全国 19 个城市的销售规模跻身行业前三（含县级市）。

（2）多元投拓优布局，铸就土储压舱石

公司重点聚焦一线、强二线核心城市，以及公司重点深耕的核心城市，积极审慎寻找市场的结构性机会，拓宽多元化投资渠道，持续提升公司在核心城市的市场占有率。公司坚持前置开展客户需求研究，提升项目前期定位精准度，并根据项目区位、产品属性制定差异化经营策略，兼顾项目盈利水平与周转效率。

年内，公司通过多元化方式获取优质土地 19 宗，全口径拿地金额合计 317.67 亿元，新增地块全口径货值 563.72 亿元（货值为预估金额，下同），为可持续发展奠定基础。2026 年上半年，公司重点布局上海、厦门、深圳、杭州等核心城市，在一、二线城市的拿地金额占比达 99.73%。

截至 2026 年 6 月末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比超 70%；2022 年及以后获取的土地货值占比约 80%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。

（3）产品迭代塑标杆，夯实服务优品质

公司积极响应国家关于建设“好房子”的号召，专注打磨自身差异化的产品力与服务力，持续扩大行业影响力，努力提升客户满意度、优化品牌美誉度。

产品力方面：建发房产聚焦“好房子”体系“安全、舒适、绿色、智慧、宜居”的核心特征，积极应用智能科技、新材料、新工艺，将深厚的文化底蕴、独到的美学创造力及扎实的技术把控力融入空间设计及落地匠造，并以高效、高质的供应链体系，支撑公司产品落地，以文化内涵、艺术美感和“健康住宅”标准构建公司产品力的护城河。在“灯塔战略”的引领下，建发房产推出新产品系“东方·新艺术”，落地成都海耀、厦门宸启瑞湖二期项目。2026 年上半年，建发房产住宅客户总体满意度达 96 分，继续位居行业前列。

服务力方面：建发物业和联发物业通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化服务手段，持续丰富社群运营与社区主题活动，提升业主满意度，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。卓越的物业服务品质和口碑有力支撑了公司品牌在各城市的深耕发展。截至 2026 年 6 月末，建发物业和联发物业在管项目数量达 826 个，在管项目面积达 1.22 亿平方米，较上年末增加 1,432.49万平方米。

2026 年上半年，公司房地产开发业务的主要经营数据（不含土地一级开发业务）详见下表。由于建发房产旗下房地产开发业务主要由建发国际集团负责运营，故下表仅列示建发国际集团主要经营数据。

单位：亿元、万平方米

【备注 1：合同销售金额与合同销售面积：子公司、联营企业、合营企业的所有项目均全额计入，包括建发国际集团与联发集团的合作项目。】

【备注 2：上表中建发国际集团和联发集团各自的权益销售金额、权益销售面积及其他指标的“权益口径”的计算方式为：并表项目和非并表项目均乘以股权比例再计入。】

【备注 3：期末土地储备包含待开发的和已开发的所有尚未出售的项目建筑面积，但不包含公司开发的一级土地。】

【备注 4：并表口径指的是：并表项目全额计入，非并表项目不计入。】

【备注 5：上表中货值仅为期末时点的预估数，仅供参考，实际货值与最终实际售价相关。】

3.家居商场运营业务（美凯龙）

报告期内美凯龙持续推进“3+星生态”战略，升级业态。电器业务方面，2026 年上半年，落地两家 MEGA-E，分别是重庆至尊 Mall 的西南首座 MEGA-E 智电绿洲及新乡牧野商场 MEGA-E 智电绿洲。家装业态方面，美凯龙上半年发布“30+10+1”业务新战略--即美凯龙将打造 30 个城市旗舰 M+家装设计中心、落地 10 个材料图书馆、搭建 1 个全国性设计师俱乐部平台，以设计为纽带重构家装产业生态链。截至报告期末，美凯龙全国 26 家样板商场打造完成，引入 1,800 多家设计工作室，合作超过 4,700 位优秀设计师，M+小程序上线至报告期末，汇聚超过 8,300 位设计师，带动销售 3.1 亿元。新零售家具业务方面，截至报告期末，全国新零售家具相关经营总面积达 26.6 万平方米，是经营面积增速最快的品类。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用 √不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

（一）供应链运营业务

1. 规模制胜：全球化、多品类的资源整合能力和品牌影响力

在大宗商品供应链运营行业，公司业务规模在 A 股公司中连续多年位于领先阵营。公司作为行业内资深的供应链运营商，拥有多年沉淀的企业文化、人才资源和行业经验，具有多品类、跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，善于为客户定制供应链解决方案和服务产品，提供稳健高效的供应链运营服务。

公司秉承“成为国际领先的供应链运营商”的理念，积极布局全球化采购渠道和销售网络，构建起了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过 170 个国家和地区。公司最近五年内签约合作的境内外供应商和客户数量超过 15 万家，其中境外的供应商和客户数量超 2万家，在浆纸、农产品、钢铁、能化产品、矿产品、汽车、机电、轻纺、泛食品等业务领域拥有了良好的品牌影响力。

公司连续多年位居《福布斯》“全球企业 2000 强”；2021 年至 2025 年，公司连续五年荣登“中国上市公司品牌价值榜 TOP100”，品牌价值位列第 69 位。公司连续多年被评为 “全国守合同重信用单位”、“全国外经贸质量效益型先进企业”，并先后入选“中国对外贸易 500强”、商务部首批“全国供应链创新与应用示范企业”、“5A 级供应链服务企业”等榜单。子公司拥有物流行业国家标准认证的“5A 级综合物流企业”资质。

2. 深挖拓益：定制化的“LIFT”供应链服务平台

公司长期致力于供应链服务平台的构建，打造国内领先的“LIFT”供应链服务体系，将供应链服务拓展至合作伙伴的业务全流程，同时运用物联网、互联网技术推进全球产品信息资源和合作伙伴资源整合、共享。公司从四大类供应链基础服务出发，走进客户价值链，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源，以客户需求为导向，提供定制化解决方案，推动了资金、资源、服务的良性循环，不断挖掘潜在的增值机会。

3. 行稳致远：专业化、分级化、流程化的风险管控体系

风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。

在风控理念方面，公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。

在风控体系方面，公司采用三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。

在风控实施方面，公司已制定并持续完善内控制度及各项业务管理流程，具有“流程化”的特点。公司制定了《内控手册》《供应链业务运作管理条例》《供应链业务流程管理条例》《物流管理条例》《信用管理条例》《期货业务管理规定》《供应链业务价格风险管理办法》等系列制度，并不断加强、优化流程管控和关键风险点的管控。公司动态调整关键风险指标，并将关键风险指标与薪酬挂钩，促进经营单位重视并加强风险防范。依托数据挖掘、机器学习等大数据技术，公司搭建形成了以 E 风控系列产品为代表的“智能风控体系模型”，为公司经营决策提供有力支持。

从理念、制度到执行，公司完成了对业务全流程、全生命周期的风险管控体系建设，为公司实现基业长青提供了坚实保障。

4. 科技赋能：数智化的供应链运营管控平台

公司坚定围绕“科技赋能”战略，持续加码数字技术应用投入，通过迭代数智化供应链运营管控平台及产业链协同平台，提升平台洞察力、协同力及敏捷力，取得 LIFT 供应链组合服务与业务效率、服务成本的较优平衡：

 支撑业务创新发展：依托公司供应链协同平台，链接上下游关键利益相关方，以提高供应链业务服务质量及资源配置效率，提升供应链服务价值，同时为业务创新发展提供技术支撑，构建差异化竞争优势。

赋能业务风险管控：深度应用数智化技术，建立覆盖风控管理中信用、货权、价格、履约等要素的智能风控体系，并基于体系沉淀的风控数据结合 AI 技术构建智能化风控数据模型，为实现精细化、高效率的合规管理与风险防控提供坚实支撑。

 助力管理提质增效：深度拓展生成式 AI、电子签约、RPA 机器人等数智化技术应用场景，全面提升供应链运营流程的自动化、智能化水平，降低各环节运营成本，助力业务运营提质增效。

5. 金融赋能：资源优势叠加产研联动赋能业务发展

“研究-业务-风控”联动实现期货赋能。公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于黑色金属、农林产品、能源化工、有色金属等 60 多个品种的产业服务环节中，通过基差点价等专业化成熟模式满足多行业客户的价格风险管理、稳定主营业务收益等多元需求，带动终端客户服务规模不断提升。

同时，公司还成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，几大研究院着力于产业研究和大宗商品价格分析，研究内容涵盖宏观经济、产业动态和商品期货等。基于专业化运营经验和产业研究成果，公司持续探索使用期货衍生工具创新业务模式，在含权贸易中通过多种期权组合交易为客户增厚利润、降低风险。

（二）房地产业务

1. 重点城市布局能力突出

公司房地产业务已有数十年历史，秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布局海西、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，包括福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等高能级城市，形成一、二线城市强有力的互补优势。

2026 年上半年，公司以多元化方式获取优质土地 19 宗，全口径拿地金额合计 317.67 亿元，新增地块的全口径货值超 563.72 亿元，基本均位于一、二线城市，其中重点布局了上海、厦门、深圳、杭州等核心城市；截至 2026 年 6 月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超 70%；2022 年及以后拿地货值占比约 80%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。

2. 高品质住宅，成长新赛道

当前，在房地产行业新形势下，市场需求发生了新变化，客户从追逐房产增值转变为重视居住价值，居住需求由“有没有”转向“好不好”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，客户对“好房子”的需求日益提升，房地产行业将进入新的“品质时代”。在此背景下，只有始终以客户为中心、长期注重产品品质的房地产企业，才能抓住发展机遇，提升竞争优势。在产品力打造方面，公司房地产业务积极应用智能科技、新材料、新工艺，将深厚的文化底蕴、独到的美学创造力及扎实的技术把控力融入空间设计中，并以高效、高质的供应链体系支撑公司产品落地，以文化内涵、艺术美感和“健康住宅”标准构建公司产品力的护城河。

公司房地产业务充分发挥住宅产品户型研发、风格设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已形成良好的客户口碑。

 建发房产

子公司建发房产拥有房地产全业态开发经验，产品类型涵盖高品质的住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场等，业务深耕全国主要核心城市。公司以“打造有品质的建筑和生活空间，引领美好生活，成就更多的钻石人生”为使命，构建“文化-价值-策略-技术”四维一体的“建发房产好房子体系框架”，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居，持续夯实产品力和服务力优势。

在住宅建设方面，围绕“好房子”体系框架，建发房产提出从“舒适健康、绿色环境、东方美学、安全精工、宜居便利、智慧科技”六大维度，全面提升产品力，打造高品质人居产品。在舒适健康维度，建发房产从户型、隔声、热环境、光环境等方面全面升级：扩大主要功能房间起步面积，让居住空间更宽敞；提升房间分户墙、分户楼板、入户门等的隔声性能，为居者营造更安静的居住环境；加强室内温度湿度的精准控制，用具体标准将“舒适”具象化，切实提升居住体验。

2025 年建发房产正式发布“灯塔战略”，以卓越产品力、深厚文化底蕴与先进生活理念为引领，以“真诚”与“美”为价值内核，不断回应时代对美好生活的向往。立足灯塔作品所蕴含的“领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛”四大特质，建发房产进一步凝练形成“灯塔精神”，以“超越自我、超越过往、超越客户期待”为核心内涵，赋能产品创新与品质跃升。在“灯塔精神”的引领下，建发房产秉持“只定制，不复制”的理念，于全国陆续打造具有城市标杆意义的灯塔作品。五城五子，不仅实现销量与口碑双丰收，更精准回应了客户对文化认同、精神归属与品质生活的多元需求，标志着建发房产在人居探索上迈入新阶段。

建发房产五大灯塔项目：

杭州·建发栖湖云庄

建发房产围绕“新中式生活匠造者”的品牌定位，以建筑为载体，探索东方美学与智慧，提出“建识东方·发献大美”的产品主张，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”的专属匠造理念；坚持创新式传承，以现代材料与工艺复刻中国传统建筑文化精髓，形成“新材料·精工艺·承古法·展国风”的专属匠造特质，打造有时代特色的新中式产品。

目前，建发房产已形成王府中式、禅境中式、盛世唐风、风雅宋韵、诗意东方、海派东方、东方·新艺术七大产品风格，为业主们带来各具特色的东方生活体验。

建发房产七大产品风格：

 联发集团

子公司联发集团始终坚持以客户为中心，深度洞察城市主流客群在情绪价值、产品功用、健康智慧等生活需求，打造新澍系、嘉和系两大产品系。其中，新澍系产品精研极致收纳、可变户型、智慧社区等，为青年提供高品质、高性价比的解决方案；嘉和系产品集萃城市顶级资源，不断满足高品质追求客户对新生活方式的向往。不仅如此，联发在奢居精筑领域，以天润吉安延续新天地历史文脉，汇聚 The Biltmore 酒店、超高层住宅、风貌住宅与商业空间，呈现新趋势的国际生活方式。在产品营造端，联发以新工艺、新技术匠心筑造，实现“所见即所得”的交付。在服务运营端，通过打造多功能公共空间及配套运营服务，与业主携手共建品质生活。

联发集团代表产品：

3. 综合实力强劲，赋能可持续发展

房地产行业加速洗牌，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰。产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将更具备竞争优势。公司作为国有控股上市公司，能够结合国有体制和市场化机制的双重优势，让公司在实现稳健经营的同时也具备市场化经营管理的活力。在当前房地产行业下行周期中，公司能够保障各项财务指标稳健运行，同时持续优化市场研判能力、不断精进库存管理能力、全力加快周转速度，凭借强劲的综合实力穿越周期实现可持续发展。

公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程设计与服务，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发挥联动和协同效应，在持续强化核心主业的同时，发挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，培育公司未来新的增长点。

（三）家居商场运营业务

1. 全国性品牌影响力与深厚的行业资源壁垒

公司经营的“红星美凯龙”品牌已成为国内家居装饰及家具行业的代名词。依托数十年的深耕，公司构建了极高的准入门槛。资源号召力方面，公司积淀了深厚的家居、建材、电器行业资源，品牌库拥有超 41,000 个品牌。近年来，公司利用品牌优势深度响应国家“以旧换新”政策，成为政府补贴发放与品类换新的首选线下平台。IP 化文化运营方面，通过“爱家日”、“M+设计大赛”、“超级星主播”等成熟 IP，将单纯的购物场景转化为家文化与美学文化的体验中心，增强了消费者的情感粘性与品牌忠诚度。

2. “自营+委管”双轮驱动，核心资产构建经营护城河

公司拥有行业内稀缺的优质物业资源，形成了难以复制的线下渠道网络。

公司在全国主要城市落地 63 座自持家居商场，多位于一、二线城市核心地段。此外，公司通过成熟的委管及特许经营模式，利用标准化招商与管理体系，实现在三线及以下下沉市场的低投入布局，保持了全国范围内的网络覆盖广度。

四、报告期内主要经营情况

(一) 主营业务分析

1、 财务报表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

1.经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于报告期供应链运营业务采购支付货款较上年同期增加所致。

2.投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于报告期房地产业务支付联营企业投资款、项目收购款较上年同期减少所致。

3.筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于报告期公司取得各项借款的金额较上年同期增加所致。

4.其他收益变动原因说明：主要是由于报告期公司取得的政府补助较上年同期减少所致。

5.投资收益变动原因说明：主要是由于报告期供应链运营业务用于商品套期保值的期货等衍生金融工具投资收益较上年同期下降所致。

6.公允价值变动收益变动原因说明：主要是由于子公司美凯龙旗下单体商场的盈利能力有所改善，投资性房地产公允价值变动损失大幅缩窄所致。

7.资产处置收益变动原因说明：主要是由于报告期公司固定资产处置利得较上年同期减少所致。8.所得税费用变动原因说明：主要是由于报告期房地产板块利润下降，所得税费用相应下降所致。

1.经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于报告期供应链运营业务采购支付货款 较上年同期增加所致。

2、 主营业务分行业情况

单位：亿元 币种：人民币

3、 主营业务分地区情况

单位：亿元 币种：人民币

注：上述境外营业收入指的是公司境外子公司的营业收入，而不是指销售目的地为非中国大陆地区的业务收入。

4、 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1、 资产及负债状况

单位：元 币种：人民币

2、 境外资产情况

□适用 √不适用

3、 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

说明：子公司联发集团以尔寓 1819 店、丽轩酒店、联泰大厦、湖里区 7 号工业厂房、华美文创园的未来收益权作为质押担保。

长期股权投资质押系：①持有的子公司股权质押，已在本合并报表层面抵销。②美凯龙持有的联营企业股权质押。

4、 其他说明

□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

（1）拟建项目

（2）在建或竣工项目

说明：上表中“其他”包括：期末尚未出售的建筑面积小于 1 万平方米的尾盘项目。

说明：上表中“其他”包括：期末尚未出售的建筑面积小于 1 万平方米的尾盘项目。

说明：上表中“其他”包括：期末尚未出售的建筑面积小于 1 万平方米的尾盘项目。

2.报告期内房地产开发投资情况

单位：万元 币种：人民币

说明：为增加数据可比性，投资额取数口径修正为：含增值税的开发成本，包括土地成本、建安成本及计入开发成本的其他支出。

单位：万元 币种：人民币

说明：为增加数据可比性，投资额取数口径修正为：含增值税的开发成本，包括土地成本、建安成本及计入开发成本的其他支出。

3.报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元 币种：人民币

4.报告期内房地产出租情况（不含美凯龙旗下项目）

单位：万元 币种：人民币

单位：万元 币种：人民币

单位：万元 币种：人民币

4.报告期内房地产出租情况（不含美凯龙旗下项目） 单位：万元 币种：人民币 建发房产出租项目 序号 地区 项目 经营业 态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地 产的租金 收入 建发房产 持有权益 比例 是否采用 公允价值 计量模式 租金收入 /房地产 公允价值 1 龙海 美一城 商业 61,990.46 1,068.70 100% 是 3.8% 2 厦门 湾悦城 商业 116,671.57 3,935.66 100% 是

5.报告期内公司财务融资情况

单位：万元 币种：人民币

(五) 投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

被投资公司的情况：

(1)重大的股权投资

□适用 √不适用

(2)重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币