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资讯 为深入贯彻落实党中央、国务院关于持续推进城市更新行动有关部署要求，住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委办公厅联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《指导意见》），要求“大力推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区”。国家“十五五”规划纲要提出109项重大工程项目，其中包括更新改造1500个老旧街区厂区，并要求“以市场化方式盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施”，本次《指导意见》对此提出进一步详细部署。
基于城市结构和发展动力理解更新价值和意义
《指导意见》要求推进老旧街区厂区改造提升，要“促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升”。
基于老旧厂区的历史、分布、形态特点，更新工作具有以下三方面特殊价值和意义：第一，影响城市结构优化的关键空间。长期积淀的厂区占据大片城市用地，而且不少城郊厂区被不断蔓延的城市生活区包围，占据城市未来发展的重要区位，从而深刻影响城市空间结构和形态变迁。第二，承接重大项目的潜力空间。受城镇开发边界限制，城市越发难以承接占地量大的新质生产力重大项目，而集中连片的老旧厂区成为难得支撑城市发展动能转换的备选空间。第三，工业遗产活化利用的文化载体。工业生产作为特殊人类活动，其特殊形态的设施与空间是城市记忆与文化传承的重要载体。
兼顾空间品质和功能效益识别更新对象和范围
《指导意见》指出：各地要结合城市体检结果，将房屋和市政基础设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业和发展活力有待提升的街区厂区作为老旧街区厂区改造提升对象。其中，“老旧厂区”是指以工矿、仓储功能为主导，老旧厂房和设施集中，闲置低效生产空间亟须盘活利用，或产业亟须转型升级的区域。为了有序推进改造提升工作，应合理认定更新对象，划定更新工作范围。
认定更新对象，识别“老旧”的情形和程度，一般需考虑三方面因素。第一，以设施为核心的物质环境低质。例如厂区建筑年久失修，管线、道路、仓储及配套设施老化破损，消防、排污系统标准落后，硬件环境无法适配现代使用需求等。第二，以生产功能为核心的价值创造低效。例如原有传统产能落后，能耗污染偏高，业态单一低端，地均产出微薄，产业竞争力持续弱化。第三，以活动为核心的综合活力低下。例如厂区周边日常生产、消费、社交活动低迷，缺少多元业态与特色场景，经营性空间空置率高，片区整体人气萧条。
划定更新的工作范围，应综合考虑在以工矿、仓储功能为主导的生产空间与毗邻城市空间形成的完整空间范围内，建设模式可落地、权属矛盾可解决、资金投入可分担、运营维护可持续、城市治理可导控。例如范围划定应利于后期运营的功能业态组织和迭代升级。同时，更新范围宜尽量边界清晰，区域特征易于识别，可被居民、社会主体视同为一个具有共同特征的城市片区。
结合建设目标和运营需求确定更新内容和任务
《指导意见》明确“各地要深入开展专项体检，摸清老旧街区厂区存量资源状况，梳理各方诉求，评价更新潜力，科学确定改造提升目标任务。”在物质空间载体和设施等硬件更新方面，应关注“123”，即“三公一交” 和“两态”。第一，在物质空间更新方面，强调基本功能完善，包括公用市政设施，公共服务设施，公共空间环境，交通网络设施改造提升。第二，在经济活力和内涵提升方面，关注“业态”和“文态”，增强产业动力和文化魅力，包括产业转型与业态提升，历史文化保护与活化利用。
具体更新任务包含而不限于以下内容：改造利用老旧厂房，如加固建筑结构，优化内部空间，改善建筑环境等；提升厂区环境品质，包括完善基础设施，织补公共空间，修复生态环境，建立长效管控机制等；推动厂区转型升级，包括存量空间功能转换，工业遗存文化赋能，地上地下立体开发等；保护利用工业遗产，包括坚持保护优先，推动活化利用等；推动产城融合发展，包括产城功能复合化，产城业态多元化，产城空间一体化等。
综合实效提升和长效治理创新更新模式和方法
《指导意见》强调“健全全生命周期实施机制”，通过强化“软建设”，支撑和保障硬投资取得实效、持续增益。为此，老旧厂区更新应强化投建运一体化和场景营造，始终围绕既有资源的价值发掘展开全链条系列工作。其中，包括但不限于以下方面：
第一，专项体检引导项目转化。天津市启动片区工业遗存专项体检，建立老旧厂房、闲置用地、社区配套问题台账，形成空间诊断地图，有序引导天津第一机床总厂都市产业公园将工业遗存活化、产业业态与社区功能重构融为一体。
第二，运营前置推动全程管理。重庆市鼓励运营前置，在MSG汇星项目中引入运营、消防、设计团队协同前置，以业态需求反向定制改造方案，将原本闲置低效的工业空间成功转型为工业文脉与潮流消费相融的城市新地标。
第三，片区策划引领有序统筹。无锡市采取片区统筹的更新方式，对原轻工冶炼厂、针织厂、五金厂等工业遗存，以及多处老旧单体建筑和民居进行统一规划、设计和实施，成功打造“蓝”系列综合产业园、数创文化、休闲商业等不同业态集群。
第四，混合业态营造丰富场景。上海市新象限武夷老旧厂区以有机更新方式，平衡历史保护、产业发展、民生服务、资产运营四大维度，成功将百年老旧工业厂房转型为“都市休闲+智慧空间+人工智能”特色科创产业园。
第五，明晰产权促成资金拼盘。苏州市港城塔尖更新改造项目中，地方国资平台与安和锦集团联合成立混合所有制公司，融合国资稳健性与民企运营灵活性，通过整合资金、技术及产业链资源，建立风险共担机制，创新国企混改型城市更新模式。
第六，多方参与共建共治共享。重庆市“金山意库”采取街区式规划布局，打破用地红线，使园区与城市区域边界弱化，各项设施共建共享，构建多场景融合的创意园区。
从各地既有实践来看，老旧厂区更新有其基本规律可以遵循，但在工作中还需考虑工改工、工改商、工改研、工改居等不同的主要类型，各地应根据地方条件和禀赋、时代趋势与人民需要分类施策，有的放矢。此外，城市生产空间与生活空间、生态空间在发展运行过程中既有边界又相互渗透，在城市更新过程中，应将老旧厂区更新与周边城市地区联系起来，整体谋划，系统统筹，分步实施。
作者系中国城市发展规划设计咨询有限公司首席规划师
编辑：姜雪
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